나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72508 [1] 경기도 가평군 가평읍 승안리 16-1 103동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 "승안삼거리" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 인근으로 학교 및 편의시설 등이 소재하여 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근 간선도로변으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕(철근콘크리트구조) 5층건 내 제2층 202호로서, 외벽 : 석재붙임 및 일부 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사) 창호 : PVC창호 등으로 마감.

이용상태

공동주택(도시형 생활주택- 단지형 연립주택)으로 이용중임.(별첨 "건축물관리대장 현황도면상 내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택(도시형 생활주택- 단지형 연립주택)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 진출입로에서 남측으로 2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-2)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

귀제시목록, 건축물관리대장등본 및 등기사항전부증명원 상 본건 건물은 승안리 16-1외 4필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 현황 대지권의 목적이 되는 토지는 승안리 16-1로 합병되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공동주택(도시형 생활주택-단지형 연립주택)으로 이용중임
2. 주택도시보증공사는 2026.07.14.자 대항력포기확약서 제출함(주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 조건으로 매각)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72508 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 승안리 16-1 103동 2층202호

용도: 연립주택 (도시형 생활주택-단지형 연립주택)

감정가: 1억 8,900만원

토지면적: 101.69㎡ (약 30.76평)

토지지분: 101.69㎡ (약 30.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평) (전용면적)

건물지분: 84.82㎡ (약 25.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 "승안삼거리" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 학교 및 편의시설이 소재하여 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

현재 공동주택(도시형 생활주택-단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

본건 단지 진출입로에서 남측으로 2차선 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤종훈)

* 보증금: 1억 8,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 26일

* 배당신고일자: 2023년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 임차권에 해당합니다.

권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 갑5 (가압류, 2024년 9월 10일, 주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (2023년 12월 20일 접수, 임차보증금 1억 8,000만원)

* 인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권. 임차보증금 1억 8,000만원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 1억 9,000만원

1.3. 상권분석

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 입지 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

인근에 학교 및 편의시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

현재까지의 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 인근에 편의시설이 소재합니다.

교육시설: 인근에 학교가 소재합니다.

주거환경: 공동주택(도시형 생활주택-단지형 연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역: 급배수 및 위생설비, 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건에는 대항력 있는 선순위 임차인 (윤종훈 씨)이 존재하며, 임차보증금 1억 8,000만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 취득 비용 증가로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

임대관계 미상: 임차인의 정확한 임대 조건 및 내부 상황에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 승안리에 소재하는 연립주택으로, 감정가는 1억 8,900만원입니다.

건물은 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 공동주택으로서의 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다.

단지 내 차량 진출입 및 대중교통 이용이 가능한 입지이며, 주변에 편의시설 및 학교가 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 중요한 리스크는 1억 8,000만원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당되지 못하면 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

유사 면적의 최근 실거래가가 1억 8,000만원 수준임을 고려할 때, 인수되는 보증금으로 인해 실질적인 취득 비용이 시세 대비 높아질 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

건축 연도가 2017년으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 수요가 적을 수 있습니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이므로 소유권 확보가 명확합니다.

가평군 지역의 자연환경 및 관광지 접근성을 고려한 잠재적 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 8,900만원

최근 실거래가 (유사 면적 84.82㎡): 1억 8,000만원 (2026년 1월 27일 거래)

최근 실거래가 (유사 면적 84.46㎡): 1억 8,000만원 (2024년 11월 15일 거래)

주요 위험 요소: 1억 8,000만원의 임차 보증금 인수 가능성.

예상 입찰가: 17,000만원 ~ 18,000만원

본 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 1억 8,000만원을 제외하고, 물건 자체의 시장 가치 및 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 그러나 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰가 외 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 총 투자 비용을 면밀히 검토하신 후 입찰 참여를 결정하시는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.