나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72453 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891 오남아이파크 102동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남체육공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 중소규모의 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 19층 건 내 9층 901호(1개호)로서, 외벽: 몰탈위 페인팅마감 및 일부 석재붙임 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 서측 및 동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(오남2지구), 지구단위계획구역(오남지구), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72453 (1)

소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891 오남아이파크 102동 9층901호

용도: 아파트

감정가: 399,000,000원

토지면적: 55.51㎡ (약 16.8평)

건물 전용면적: 84.86㎡ (약 25.7평). (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '오남체육공원' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 중소규모의 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 서측 및 동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 (2011-06-30) 중소기업은행 근저당 180,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 아이앤콘스주식회사 (2009-10-29)

* 소유권이전: 손명규 (2009-11-20)

* 근저당: 중소기업은행 (180,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당: 제이오대부주식회사 (162,500,000원)

* 근저당: 제이오대부주식회사 (40,000,000원)

* 전세권: 하나로대부주식회사 (5,000,000원)

* 근질권 (7번 근저당부): 웰컴저축은행주식회사 (162,500,000원)

* 근질권 (8번 근저당부): 웰컴저축은행주식회사 (40,000,000원)

* 임의경매: 제이오대부 (143,174,657원, 2025-10-24)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-11-11, 2025타경72585)

* 등기부채권 총액: 387,500,000원

* 임차인 현황:

* * 하나로대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 관련 일자가 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 제시외 물건이 있는 경우 별도 확인 필요)

* 권리분석 종합: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인의 권리 관계가 불명확하나 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 및 중소규모의 창고 등이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지 내 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 현재 확인된 정보상으로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 농경지 및 중소규모 창고 등이 혼재되어 있어 이에 대한 인지는 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 오남아이파크

* 주소: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 891

* 준공년월: 2009년 09월

* 총동수: 9개동

* 총세대수: 584세대

* 최고층: 20층

* 본건 층수: 9층 (102동 901호)

* 주차대수: 총 122대 (지상 4대, 지하 16대 - *관리사무소 정보 기준. 총괄표제부상 총 주차대수는 694대(실내자동 566, 실외자동 128)로 더 많습니다.*)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 관리사무소 연락처: 031-574-7071

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대해 의정부지방법원 남양주지원 2025타경72585 (중소기업은행 신청) 사건이 존재합니다. 두 사건의 진행 상황 및 낙찰 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있습니다 (2025-08-26 지정, 대상: 외국인 등/용도: 주택). 매수인이 외국인 등 해당 규정에 따른 허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. (일반적인 내국인 개인의 주택 매수 시에는 해당되지 않을 수 있습니다.)

* 임대차 관계 불명확: 임차인 '하나로대부주식회사'의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 확인되어, 인수되는 보증금은 없으나 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후도: 2009년 준공으로 약 17년차 건물이므로, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 오남아이파크 아파트 102동 9층 901호입니다. 아파트 자체는 철근콘크리트구조로 비교적 양호한 상태로 보이며, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 감정가는 3억 9,900만원으로 책정되었으며, 최근 유사 층수의 매매 사례가 3억 9,800만원에 있어 시세는 감정가와 유사하게 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 중복 경매 사건이 존재하며, 임차인의 권리 관계가 불명확하고, 토지거래허가구역으로 지정된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분들을 신중하게 검토하고 명확히 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적: 아파트단지 내 적정 층수(9층)에 위치하여 실거주 환경이 양호합니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어 급격한 시세 하락 위험은 적어 보입니다.

* 대단지 아파트: 총 584세대의 대단지로, 관리 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 오남체육공원 인접: 단지 북동측 인근에 위치한 오남체육공원은 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적, 동일 층수의 매매 사례가 3억 9,800만원에 거래된 점과 감정가 3억 9,900만원을 고려할 때, 현재 시장가격을 반영한 적정 입찰가는 3억 9,000만원 ~ 4억 1,000만원 수준으로 예상됩니다.

리스크 요인을 감안하여, 다음과 같은 전략을 고려할 수 있습니다.

* 보수적 접근: 3억 8,000만원 ~ 3억 9,000만원 사이에서 입찰가를 산정하여, 인수되는 권리나 명도 관련 비용 등을 고려한 실질 수익률을 확보하는 방안.

* 시장가 반영: 최근 거래가액인 3억 9,800만원을 기준으로, 약간의 프리미엄을 붙여 4억 500만원까지 고려하는 방안. 이는 추가적인 시세 상승 가능성 및 리스크 해소에 대한 면밀한 분석이 전제되어야 합니다.

추천 입찰가:

리스크 요인을 감안하여 3억 9,000만원 ~ 4억 500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (이는 인수 보증금을 제외한 금액 기준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.