나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64547 [1] 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 21층비동2109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치하는 천년가골 든뷰 제21층 제비동2109호로서, 인근은 오피스텔, 아파트, 상가 등이 소재하는 주상혼용지 대로서 주변여건 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(금촌역, 경 의중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상26층 중 제21층 제비동 2109호로서, (사용승인일 : 2021.07.06.) 외벽 : 인조석 붙임 및 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 붙임 및 타일 붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형) 이용중이며 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비(개별난방, 도시가스보일러), 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

주상용 건부지로 이용중인 대체로 장방형의 토지임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8m, 남동측으로 노폭 약 15m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 황예린)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경64547 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 52-45 천년가골든뷰 21층 A동 2109호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

* 건물면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 금촌동 소재 "금촌역(경의중앙선)" 남측 인근에 위치.

* 주변 환경: 오피스텔, 아파트, 상가 등이 소재하는 주상혼용대.

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 및 금촌역(경의중앙선) 소재. 대중교통 사정 양호.

* 건물: 천년가골든뷰, 2021년 7월 6일 사용승인. 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 26층 중 21층 A동 2109호.

* 건물 구조: 외벽은 인조석 붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시.

* 설비: 위생, 급배수, 급탕, 개별난방(도시가스), 승강기, 소방 설비 등.

3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리: 서울보증보험주식회사 가압류 (2023.11.20. 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 본건 부동산에 등기된 권리 중 등기부채권 총액 166,988,960원 상당의 가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 2024.05.28 전입. 대항력 없음. (권리분석: 미미한 권리로 보임)

* 황 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 2021.12.08 전입 및 확정일자.

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.05.21.자 인수조건변경확약서를 제출하여, 황 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의함.

* 이로 인해 황 의 보증금 120,000,000원은 인수되지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원임. (권리분석: 대항력 있는 임차인이었으나 HUG의 조건 변경으로 보증금 인수 의무 없음)

4. 상권분석

* 주변 지역: 경기도 파주시 금촌동은 지하철 경의중앙선 금촌역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역임.

* 건물 현황: 천년가 골든뷰는 2021년 준공된 현대식 도시형생활주택/업무시설 복합 건물로, 소형 가구 및 1인 가구를 위한 주거 및 업무 공간 제공.

* 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* 최근 2026년 5~7월 파주시 금촌동 일대 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 전용면적 51.38㎡ ~ 72.09㎡ 물건이 1억 3,500만원 ~ 1억 8,500만원에 거래됨.

* 이를 평당 가격으로 환산하면 약 202만원/㎡ ~ 272만원/㎡ 수준임.

* 본건 전용면적 17.65㎡ (약 5.34평)에 적용 시, 시장가치는 약 3,600만원 ~ 4,850만원 수준으로 추정됨.

* 감정가와의 차이: 본건 감정가는 1억 800만원으로, 상권분석 상 추정되는 시장 가치보다 상당히 높게 책정됨. 이는 건물의 신축 연식, 개별 호실의 특수성, 또는 평가 시점의 시장 상황에 따른 것으로 보이나, 일반적인 다세대주택 거래 사례와 비교 시 괴리가 있음. 제공된 JSON 데이터는 면적이 크고 '다세대' 유형의 물건들로, 본건(소형 도시형생활주택)과는 직접적인 비교가 어려울 수 있으나, 지역 내 시세 동향 파악에 참고할 수 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 금촌역을 중심으로 다양한 상업시설, 마트, 병원, 금융기관 등 이용 편리.

* 교육시설: 인근 초/중/고등학교 다수 소재.

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 관리 상태 양호.

* 교통: 경의중앙선 금촌역 도보 접근 가능, 다수 시내외 버스 노선 운행.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세 간의 괴리: 제공된 주변 다세대주택 매매 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치가 감정가 대비 현저히 낮아, 낙찰 후 예상치 못한 손해 발생 가능성 내포. (추가적인 천년가골든뷰 동일 건물 또는 유사 오피스텔/도시형생활주택의 실거래가 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경의 복잡성: 임차권 승계 문제가 없으나, '대항력있는 임차인' 언급과 HUG의 '양도전 임차권자' 관련 내용이 복합적으로 작용. HUG의 조건변경확약서 내용을 재확인하여 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 여지 검토 필요.

* 토지이용계획 상 제한: 토지거래계약에관한허가구역 (2026.08.25.까지)에 해당되어, 외국인 또는 특정 목적의 거래 시 허가 필요. (단, 본건은 강제경매 절차로 낙찰받는 경우 일반적으로 허가 대상에서 제외될 수 있으나, 확인 필요)

* 주변 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보로는 주변 혐오시설 존재 여부를 파악하기 어려움. (추후 현장 조사 또는 지도 검색을 통한 확인 권장)

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 신축급 도시형생활주택(천년가골든뷰)으로, 금촌역 역세권에 위치하여 입지 및 교통이 양호함. 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, HUG 경매로 인한 채권자 우선적 지위 및 임차권 인수 문제 없음(인수 보증금 0원)은 긍정적 요인. 그러나 제공된 주변 다세대주택 매매 사례와 비교 시 감정가(1억 800만원)가 매우 높게 책정되어 있어, 시장가치와의 괴리가 큰 점이 가장 큰 리스크 요인임. 신축급 오피스텔/도시형생활주택의 경우, 다세대주택보다 평당 단가가 높게 형성되는 경향이 있으나, 감정가 수준의 매리트 확보 여부는 의문임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금촌역 도보 거리로 대중교통 이용 편리.

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화 적음.

* 소형 면적: 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 원룸형 구조.

* 임차권 인수 부담 없음: HUG의 조건 변경으로 임차보증금 인수 부담 0원.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시장 조사 결과(JSON 데이터)로는 본건 면적 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 추정됨.

* 다만, 본건 건물의 신축 연식 및 브랜드 가치, 역세권 입지 등을 고려하여 감정가 수준을 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 일반적인 경매 낙찰률과 감정가를 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 형성될 수 있음.

* 보수적인 투자 관점에서, 인수 조건 변경으로 인한 리스크 해소 비용 및 잠재적 시세 괴리율을 고려하여, 본건 예상 입찰가는 86,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장함. (면적 대비 감정가 수준이 높으므로, 80% 이하 입찰은 권장하지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.