나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64541 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-9 행복한가 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있는 행복한가(다세대주택)내 제1층 제102호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집 지대, 재활보호센터, 덕이초등학교, 소규모의 점포 및 경지정리지대 등이 혼재하여 있는 지 역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 덕이로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물내의 1층 102호로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 도시가스설비, CCTV설비, 주차장설비 등이 구 비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5M 내외정도의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : * 본건 구분건물(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 서미진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.10.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64541 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 564-9 행복한가 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

건물면적: 55.25㎡ (약 16.72평)

토지/건물: 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2015년 (준공)

건물명: 행복한가

해당층: 1층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이초등학교' 북서측 인근에 위치한 행복한가(다세대주택) 내 1층 102호입니다. 주변으로는 유사한 다세대주택 등 공동주택이 밀집되어 있으며, 재활보호센터, 덕이초등학교, 소규모 점포 및 경지정리지대가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 덕이로 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 진입 포장도로에 접해 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 주변 시설: 덕이초등학교가 인접해 있습니다. 재활보호센터가 주변에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 2025타경64541 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 권리 분석:

본 등기부등본상 주택임차권(을3, 서미진, 2.2억)이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.10.자 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이를 통해 해당 임차권은 법적으로 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 등기부상 갑구의 소유권 관련 권리(갑1, 갑2, 갑3) 및 을구의 임차권(을3)은 강제경매(갑4)보다 선순위이거나 동일선상에 있을 수 있으나, 강제경매가 말소기준권리가 되어 해당 경매 절차에서 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-04

확정일자: 2022-11-28

배당신고일자: 2024-11-12

대항력: 없음

1.3. 상권분석

* 본 건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거지로서의 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

* 인근에 소규모 점포들이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 도보 거리 내 덕이초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 덕이로 등 주요 간선도로 접근이 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근 소규모 상가 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련 복잡성: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 동시에 과거 임차인(서미진)으로서 인수조건 변경 확약서를 제출한 점은, 법적으로는 대항력 및 인수 보증금이 없다고 판단되나, 실제 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내부 접근성: 폐문부재로 인해 내부구조 파악이 집합건축물대장상 등재사항, 현황도면 및 동일 면적 표준 이용 상황을 참작하여 이루어졌습니다. 실제 현황과 차이가 있을 가능성이 있습니다.

* 재활보호센터 인접: 주거 환경에 민감한 경우, 재활보호센터의 존재가 부정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 없는 강제경매 물건으로, 법적인 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 하지만 HUG의 특이한 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 실제 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 1층이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: HUG의 인수조건 변경으로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 입지: 덕이초등학교 인근의 다세대 주택 밀집 지역으로, 주거 환경이 안정적입니다.

* 시세차익 또는 임대수익: 주변 시세를 고려한 합리적인 가격으로 낙찰 시, 시세차익을 기대할 수 있으며, 공실률이 낮은 지역이라면 임대수익 확보도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건물의 건물 면적(55.25㎡, 약 16.72평)과 최근 유사 거래 사례(15,300만원~16,500만원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가 220,000,000원은 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없다는 점과 1층이라는 점, 그리고 보수적인 시세 적용을 고려하여, 예상 입찰가를 170,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.