나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64542 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 729 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 식사동 소재, "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하는 제2층 제201호로서, 주위는 공동주택, 임야, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건내 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감등. 내벽: 벽지 및 타일 마감등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약6m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(복합zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [ 전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취 락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역: 25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64542 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 729 2층201호

물건종별: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 49.35㎡ (약 14.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.26㎡ (약 15.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-04-21

1.2. 건물구조 및 이용상태

건축년도: 2017년~2018년경 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 샷시 창호

이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등

1.3. 토지사항

토지형상: 사다리형

이용상태: 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중

인접도로: 본건 북동측으로 폭 약 6m의 도로와 접함

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(복합zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 소재하며, "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑3 (소유권이전2번신탁등기말소): 2022-05-24 접수, 권리자 최병태 (매매 신탁재산 처분)

* 을1 (주택임차권): 2024-07-19 접수, 권리자 전유리, 권리금액 200,000,000원, 말소: 인수

* 특이사항: 전입일자 2022-06-16, 확정일자 2022-06-08

* 갑4 (강제경매): 2025-10-24 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 200,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전 (전유리)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-16

* 확정일자: 2022-06-08

* 배당신고일자: 2024-07-19

* 대항력: 있음

* 비고: 임차권 등기(을1) 되어 있으며, 말소기준권리(갑4, 2025-10-24)보다 선순위이므로 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리분석 종합

본건은 선순위 임차인(전유리)이 존재하며, 해당 임차인의 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임차인의 보증금 200,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 잔여 보증금으로 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기(2017년~2021년)에 준공된 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 19일 거래: 전용면적 69.11㎡, 269,900,000원 (약 390.5만원/㎡)

* 2026년 5월 20일 거래: 전용면적 67.98㎡, 220,000,000원 (약 323.6만원/㎡)

* 2026년 5월 07일 거래: 전용면적 72.55㎡, 300,000,000원 (약 413.5만원/㎡)

본건의 건물면적은 51.26㎡(약 15.50평)입니다. 위 유사 물건들의 평균 면적은 약 70㎡이며, 평균 거래가는 약 266,633,000원입니다. 단순 면적 환산 시, 본건의 시세는 약 193,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 220,000,000원 대비 다소 낮은 수준입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 임야가 포함되어 있어 해당 지역의 관리 상태에 따라 다소간의 환경적 영향을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

공동주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 진출입이 편리하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.

5.3. 교육 환경

"고양국제고등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 전유리 씨의 보증금 200,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 고스란히 매수인의 부담이 됩니다. 이는 상당한 금액이므로, 입찰 전 반드시 인수될 보증금 규모를 정확히 파악하고 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

감정가 220,000,000원 대비 주변 시세 분석 결과 추정된 시장가는 약 193,000,000원입니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정되어 있을 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025-08-26 기준). 외국인 등 특정 대상이 단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트 용도로 토지를 사용할 경우 허가를 받아야 합니다. 다만, 일반적인 내국인 개인의 주거용도 매수에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 고양국제고등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 건물은 건축된 지 약 7-8년 되어 관리 상태가 좋을 것으로 예상되며, 전용면적 51.26㎡(약 15.50평)으로 실거주 또는 소형 투자용으로 적합할 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 고려사항은 선순위 대항력 있는 임차인(전유리, 보증금 200,000,000원)의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 매수인의 부담으로 인수될 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용 산정에 신중을 기해야 합니다. 또한, 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되어 있는 점도 낙찰 후 수익률을 고려할 때 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 고양국제고등학교 인근의 공동주택 밀집 지역에 위치합니다.

* 비교적 신축 건물: 건축 연차가 오래되지 않아 즉각적인 큰 수리 부담이 적습니다.

* 전략적 접근 필요: 대항력 있는 임차인 인수 조건을 감안한 철저한 권리 분석 및 자금 계획이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

임차인 전유리 씨의 보증금은 200,000,000원으로, 해당 임차인의 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 임차인이 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본건의 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 부동산의 실질 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

* 감정가 기준 실질 가치: 220,000,000원 (감정가) - 200,000,000원 (인수 보증금) = 20,000,000원

* 최근 시세 분석 결과 추정 가치: 약 193,000,000원 (시장가) - 200,000,000원 (인수 보증금) = -7,000,000원 (부의 가치)

상기 분석을 종합할 때, 본건의 입찰가는 인수되는 보증금을 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다.

감정가 기준 실질 가치인 20,000,000원을 상한선으로, 최근 시세 분석 결과를 감안하여 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

총 예상 비용은 입찰가에 인수 보증금 200,000,000원을 합한 금액이 되므로, 본건의 총 예상 지출은 약 215,000,000원 ~ 220,000,000원이 될 수 있습니다. 이는 감정가 수준이며, 시세 대비로는 높을 수 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.