나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6178 [1] 경기도 파주시 동패동 30-4 파크뷰비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 유사규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 내 제2층 제201호로서, - 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 외장석붙임 마감 등, - 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

주거용(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 세로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경6178 (1)

소재지: 경기도 파주시 동패동 30-4 파크뷰비동 2층201호

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

감정가: 267,000,000원

건축연도: 2017년 (사용승인일 2018-08-14 기준)

1.3. 토지 정보

총 토지 면적: 68.62㎡ (약 20.76평)

총 토지 지분: 68.6187㎡ (약 20.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

총 건물 면적: 58.96㎡ (약 17.84평)

총 건물 지분: 58.96㎡ (약 17.84평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 내 제2층 제201호

주 용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모의 다세대주택이 밀집한 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 학군

인근에 운정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2019년 9월 26일 접수된 농협은행 주식회사 근저당권(249,600,000원)이며, 본 경매개시결정(2025년 10월 24일 접수, 채권액 198,405,539원)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 씨가 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력은 없습니다.

금액이 미상(0원)인 임차인이 존재하므로, 인수되는 보증금이 없더라도 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 "지상권"으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이나 해당 여부는 확인되지 않았습니다.

3.4. 말소 기준 권리

등기부상 을1 순위 근저당권 (농협은행주식회사, 2019-09-26, 249,600,000원) 이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

최근 2026년 5월 기준으로 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 전용면적 약 53㎡~66㎡의 물건들이 1억 8,300만원에서 2억 800만원 사이에 거래되었습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

본건의 건물면적은 58.96㎡ (약 17.84평)으로, 최근 거래된 유사 면적(56.65㎡, 약 17.14평)의 물건이 1억 9,000만원에 거래된 사례와 비교할 때, 현재 시세는 약 1억 9,000만원에서 2억 1,000만원 수준으로 추정됩니다.

최근 거래 사례들의 평균 거래 금액은 약 1억 9,500만원으로 분석됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 편리합니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 마트, 상점 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 운정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 의료시설: 파주시 내 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

임차인의 대항력이 없고, 채권자인 농협은행이 경매를 신청한 건으로 권리관계는 비교적 명확하나, 등기부상 명시된 지상권의 실제 존재 여부 및 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

건축된 지 약 7년 경과한 건물로, 일반적인 노후화 외에 특별히 언급된 물리적 하자나 문제는 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본건 소재지인 경기도 파주시 동패동 30-4번지 인근 지역에 대한 사전 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 답사를 통해 쾌적한 주거 환경 여부를 직접 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6,700만원으로 책정되었습니다. 그러나 최근(2026년 5월) 인근 유사 물건들의 거래 시세는 약 1억 8,300만원에서 2억 800만원 사이로 형성되어 있어, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이일 가능성이 있으며, 시장 가격에 기반한 합리적인 입찰 전략 수립이 중요합니다. 권리 관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 통해 시세 차익 기대

* 운정초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 입지

* 권리 관계가 명확하여 명도 리스크가 적음

* 건축 연도가 비교적 최신(2017년)으로 건물 상태 양호 기대

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 시세 분석 결과, 본건(58.96㎡)의 적정 시장 가치는 약 1억 9,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 2억 6,700만원임을 감안할 때, 시세에 부합하는 낙찰을 받기 위해서는 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 추가 부담은 없습니다.

종합적인 시장 상황과 권리 관계의 안정성을 고려하여, 예상 입찰가는 2억 1,000만원에서 2억 3,000만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로는 2억 1,000만원을 시작으로, 경쟁 상황을 보며 상향 조절하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.