나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73404 [1] 경기도 의정부시 호원동 327-1 신원아파트 103동 14층 1405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선, 의정부경전철 회룡역)이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물내 14층 1405호로서 외벽 : 세멘 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 "건축물현황도"에 의하면 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실1)로 이용 중인것으로 조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 10미터, 서측, 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 '1' 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)상대보호 구역(의정부호동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 기호 '2' 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>. 기호 '3' 제3종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재 등으로 인하여 임대관계는 부득이 조사치 못하였으니 경매 진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73404 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 호원동 327-1 신원아파트 103동 14층 1405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 288,000,000원

* 토지면적: 23.03㎡ (약 6.97평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건 (2025타경6014)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호원2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 의정부경전철 회룡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 동측으로 노폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역(의정부호동초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

* 주변 시설: 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 30일 접수된 신한은행 근저당권 (채권금액 110,000,000원)입니다.

* 등기사항 요약:

* 본건과 관련된 총 채권액은 265,800,000원입니다.

* 근저당권 3건 (신한은행 2건, 애큐온저축은행 1건)과 다수의 압류 (부평세무서, 국민건강보험공단, 의정부세무서, 의정부시)가 등기되어 있습니다.

* 모든 압류 채권은 말소될 예정이며, 근저당권 또한 말소기준권리 이하로 순차적으로 말소될 것으로 예상됩니다.

* 본 경매 사건 외에 신한은행의 임의경매 개시결정 사건(2025타경6014)이 중복으로 존재합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권은 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 폐문부재로 인하여 임대차 관계 확인이 불가능하여, 금액이 미상인 것으로 간주됩니다. 임대차 관계 미확인으로 인한 인수 보증금은 없으나, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 14층에 위치하며, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 이용상태: 아파트로서 방 3개, 거실, 주방, 욕실 1개로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보 (신원아파트):

* 준공년도: 1997년 (약 30년 경과)

* 총 세대수: 470세대 (3개동)

* 최고층: 20층

* 주차: 총 436대 (지하 6대 전기차 충전기 설치)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 존재: 동일 물건에 대해 신한은행의 다른 경매 사건(2025타경6014)이 중복으로 접수되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 폐문부재로 인해 임대차 관계 및 보증금/차임 등이 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 법적 절차나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여 향후 재도장, 내부 수리 등 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로, 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 호원동 소재 신원아파트 14층으로, 역세권 입지와 주변 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 중복 사건의 존재와 임대차 관계 미확인은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가와 비교하여 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 1호선 및 의정부경전철 회룡역 이용이 편리하여 교통 편의성이 높습니다.

* 생활 인프라: 주변에 행정복지센터, 근린생활시설 등이 있어 주거 편의성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 시세 동향을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 6월 18일, 동일 아파트 60㎡ (약 18.15평) 14층 물건이 266,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 평형대(84.93㎡, 약 25.7평)는 370,000,000원 ~ 415,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 288,000,000원입니다.

* 종합 의견: 동일 면적 및 층수(14층)의 최근 실거래가(266,000,000원)와 감정가(288,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원. 본건 감정가 288,000,000원과 최근 실거래가 266,000,000원 사이에서 입찰가격을 결정하되, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 안정적인 접근을 위해서는 275,000,000원 내외를 목표로 하시는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.