나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경441 [1] 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 13층디-1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "장지역(지하철 8호선)" 북서측 인근에 소재하는 오피스텔로서, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "장지역(지하철 8호선)" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제13층 제디-1313호로서, (사용승인 : 2015.07.20.) 외벽 : 석재붙임 및 시멘트모르타르 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대제로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 30미터, 북서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 624 송파아이파크 13층디-1313호에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경441 (1)이며, 감정가는 792,000,000원입니다.

토지 면적은 13.71㎡ (약 4.15평)이며, 건물 면적은 59.99㎡ (약 18.15평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

본 건물은 2015년 7월 20일에 사용 승인되었으며, 총 16층 건물 중 13층에 해당합니다.

등기부상 총 채권액은 795,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 소재하며, 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 업무 편의성이 좋습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 폭 약 30미터, 북서측으로는 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 채권자 강OOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 영동농업협동조합의 근저당권(을3, 채권액 660,000,000원)으로, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 50,000,000원

차임: 2,350,000원

전입일자(사업일자): 2024-09-03

확정일자: 2024-09-03

배당신고일자: 2025-12-16

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인에게 보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상, 토지에 설정된 구분지상권설정등기(2015.07.29. 접수 제61088호)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지 별도 등기로, 매수인에게 인수되는 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 문정동 일대는 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 관련 종사자 및 거주자들의 배후 수요가 풍부합니다.

장지역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동 인구가 많으며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 발달하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역을 통해 강남 및 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 백화점, 병원, 영화관 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (송파구청, NC백화점, 가든파이브 등 인접)

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 정주 여건이 우수하며, 비교적 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 별도 등기 (구분지상권) 인수: 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수인이 토지에 대한 구분지상권을 인수해야 하므로, 토지 이용 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 범위에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 인해 내부를 확인할 수 없었습니다. 따라서 내부 상태, 설비 작동 여부, 인테리어 상태 등을 사전에 파악할 수 없어 입찰 시 불확실성이 존재합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 건 토지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 폐기물매립시설 설치 제한 지역 지정은 향후 개발 또는 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 감정가 대비 시세: 감정가 7억 9천 2백만원 대비 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 약 2억 5천 7백만원 ~ 2억 6천 9백 5십만원 수준이며, 본 건 면적(59.99㎡)으로 환산 시 약 5억 3천만원 내외로 추정됩니다. 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점은 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 잠재적인 지역 개발 가치도 기대할 수 있습니다.

하지만 가장 큰 문제는 매수인이 인수해야 하는 토지 별도 등기(구분지상권)입니다. 이는 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리 하자로, 낙찰 후 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

또한, 내부 확인이 불가한 상태이므로 권리 하자에 더해 물건의 물리적 상태에 대한 불확실성도 존재합니다.

감정가가 시세 추정치보다 현저히 높게 책정된 점을 감안할 때, 본 건은 높은 위험 부담을 안고 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 장지역 역을 도보로 이용 가능한 초역세권 단지입니다.

* 개발 지역: 송파구 문정지구의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

* 안정적 수요: 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(약 29.8㎡)의 오피스텔 매매가는 2억 5천 7백만원에서 2억 6천 9백 5십만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적 59.99㎡(약 18.15평)를 기준으로, 이러한 시세를 단순 환산하면 약 5억 3천만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 7억 9천 2백만원으로, 환산 시세 대비 약 50% 이상 높게 책정되었습니다.

여기에 매수인이 인수해야 하는 구분지상권이라는 치명적인 권리상의 하자가 존재하여, 실제 부동산 가치는 이보다 현저히 낮아질 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 입찰가는 신중하게 결정해야 하며, 잠재적 리스크를 최대한 반영해야 합니다.

이에, 권장 입찰가는 약 5억 8천만원 내외로 제시합니다. 이는 환산 시세와 감정가를 참고하되, 구분지상권 인수 및 내부 미확인 등 위험 요소를 고려하여 보수적으로 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.