나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12854 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-22 블리스다임빌 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "서울당서초등학교" 남동측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 진입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(영등포구청역)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2017.10.20.) 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 공부상 "다세대주택 및 오피스텔 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12854 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-22 블리스다임빌 제4층 제402호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지상 8층 건물 (사용승인일: 2017.10.20.)

1.3. 면적

토지면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.85㎡ (약 8.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 토지면적 (대지권): 199.3㎡ (약 60.29평)

총 건물 연면적: 497.8㎡ (약 150.59평)

1.4. 가격 정보

감정가: 331,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가 소재 "서울당서초등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 소재하여 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

일반적인 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(영등포구청역, 2, 5호선)이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난합니다. 영등포구청역은 2호선과의 더블 역세권으로 교통의 요지입니다.

2.3. 토지 특성

사다리형 평지의 토지로서, 공부상 "다세대주택 및 오피스텔 건물 부지"로 이용 중입니다. 북서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의), 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의), 토지거래계약에 관한 허가구역 ((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1))

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

오케이저축은행의 가압류 (2024.03.06. 기준)가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존(최명선, 2017.10.26.), 소유권이전(손종철, 2017.12.08.), 소유권이전(조현, 2022.06.13.) 등기 이력이 있습니다.

이후 오케이저축은행(20,012,909원) 및 주식회사 케이비국민카드(5,211,883원)의 가압류가 있었으며, 주택도시보증공사의 강제경매(340,000,000원)가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 365,224,792원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(조재범)

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-30

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

주택임차권 등기(조재범, 340,000,000원)도 말소 예정으로 파악됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 당산동4가는 영등포구청역을 중심으로 오피스텔 및 다세대주택, 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 서울당서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 역세권 지역으로 상업 및 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

영등포구청역은 2호선과 5호선이 교차하는 더블 역세권으로, 향후 지역 개발 및 교통 호재에 따라 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

서울당서초등학교가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통시설

지하철 2호선 및 5호선 영등포구청역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 편의시설

영등포구청 인근 지역으로, 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 매각 조건

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 대항력이 없음을 전제로 하지만, 관련 조건의 세부 이행 및 해석에 따라 매수인에게 부담이 될 수 있는 요인이므로 주의가 필요합니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항 또한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도: 2025.10.20~2026.12.31). 따라서 해당 기간 내에 토지 거래 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상

"임대관계 미상임"으로 기재되어 있어, 실제 임대차 현황이 다를 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 환경 분석 결과, 해당 물건지 인근에 쓰레기 소각장, 주취센터 등과 같은 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 광역자원회수시설(쓰레기 소각장) 등 대규모 시설은 영등포구를 포함한 인근 지역에서 처리하거나 건설을 추진하는 과정에서 지역 갈등이 발생하고 있습니다.

7. 종합 의견

서울특별시 영등포구 당산동에 위치한 본 오피스텔은 영등포구청역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축급 건물에 속하며, 전반적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청하였으며, 임차인의 대항력이 없고 매각 조건이 명확히 제시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 임차인 관련 매각 조건의 구체적인 이행 의무와 토지거래 허가구역 지정에 따른 절차 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 프리미엄

영등포구청역(2, 5호선) 역세권에 위치하여 직주근접 수요가 높을 것으로 예상되며, 편리한 교통망은 투자 가치를 높이는 주요 요인입니다.

8.2. 신축급 건물

2017년 준공으로 노후도가 낮아 건물 상태가 양호하고, 최신 건축 트렌드를 반영하여 거주 및 업무 편의성이 높을 것으로 기대됩니다.

8.3. HUG 관련 사항

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항이 존재합니다. 이러한 사항들을 면밀히 분석하고 HUG와의 협의를 통해 명확한 권리 관계를 확보한다면, 유리한 조건으로 투자를 진행할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 불가

제공된 JSON 데이터는 건축물대장 정보로서, 해당 물건의 현 시세, 실거래가, 임대료 등 시장 가격에 대한 정보는 포함하고 있지 않습니다. 따라서 현 시세 기준의 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출은 불가능합니다.

9.2. 입찰가 산정 참고 사항

감정가는 331,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으며, 특이사항으로 임차인 관련 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 있으므로, 이 부분이 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담으로 이어지지 않는다고 가정할 경우, 감정가를 기준으로 삼아 주변 시세, 물건의 하자 유무, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 주변 부동산 시장에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.