나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12845 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울디지털콘텐츠고등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신방화역(지하철 9호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제12층 제1203호로서, 외벽 : 외장 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(방2, 욕실1, 거실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기계식주차, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)-공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김준화의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

물건 기본 정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12845 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제12층 제1203호

용도: 공동주택 (업무시설/오피스텔 병기)

건물 면적: 24.64㎡ (약 7.45평)

토지 면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

감정가: 339,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "서울디지털콘텐츠고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 서울디지털콘텐츠고등학교 인접

* 교통시설: 지하철 9호선 신방화역, 버스정류장 인근

* 상업시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(강제경매) 2025.10.24 접수 (등기부 채권 총액: 315,000,000원)

소멸되는 권리:

* 주택임차권(을4) 김준화 (2021.08.30 접수, 2023.11.01 배당신고): HUG 인수조건 변경 및 말소 조건부 매각으로 소멸 예상됩니다.

* 강제경매(갑2) 주택도시보증공사 (2025.10.24 접수): 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요만 기재되고 구체적인 내용이 없어, 지상권 존재 여부에 대한 추가 확인은 필요합니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김준화)

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-25

확정일자: 2021-09-28

배당신고일자: 2023-11-01

대항력: 없음 (제공된 정보 상)

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 매각 조건부(잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)로 소멸 예상됩니다.

* 임차인: 안신철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임차인 안신철은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 이에 따른 잠재적 인수 금액 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본 건 매각 조건에 따라 HUG 관련 보증금은 인수되지 않는 것으로 보이나, 안신철 임차인의 미확인 보증금 존재 가능성에 유의해야 합니다.)

1.3. 상권분석

건물 용도: 업무시설(오피스텔) 및 공동주택으로 복합 이용되고 있습니다.

주변 상업 시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

인근 지역 특성: 지하철 9호선 신방화역 인근으로 유동인구 확보 가능성이 높고, 교통의 편리성으로 인한 상업 활동이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 서울디지털콘텐츠고등학교가 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(안신철): 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금과 차임 정보가 미상입니다. 만약 미확인 보증금이 존재할 경우, 매수인이 이를 인수해야 할 가능성이 있어 추가적인 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, HUG 관련 임차보증금은 인수되지 않을 것으로 예상되나, 명확한 절차 및 확정 여부 재확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 공항, 가축사육제한, 수평표면, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 도시계획 및 법규상 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)을 확인하고 해당 허가 필요 여부를 검토해야 합니다.

건축물 용도 혼합: 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 혼합된 건물로, 향후 관리 주체 및 이용 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 지하철 9호선 신방화역 인근에 위치한 다세대주택(오피스텔 겸용)으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

감정가는 3억 3,900만원이며, 전용면적 약 7.45평, 토지 지분 약 3.48평입니다.

권리관계상 HUG 관련 임차보증금은 인수되지 않을 조건부 매각으로 보이나, 대항력 있는 임차인 안신철의 미확인 보증금 존재 가능성은 주요 리스크 요소입니다.

다양한 토지 이용 규제가 존재하며, 건축물 용도 혼합으로 인한 관리 문제 가능성도 고려해야 합니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 인근으로 직주근접 및 교통 편의성이 높습니다.

신축 건물: 2020년 건축으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

소형 면적: 1-2인 가구에 적합한 소형 면적으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 규모 및 연식의 다세대 주택 시세는 평당 약 780만 원 ~ 840만 원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 전용면적 24.64㎡ (약 7.45평)을 기준으로 환산 시, 시세 범위는 약 1억 9천 3백만 원에서 2억 8백만 원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 3억 3천 9백만 원과는 상당한 차이를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인 안신철의 보증금 미상이라는 중대한 리스크를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 시세와 잠재적 리스크를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 220,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 시세 및 제공된 정보를 기반으로 산정된 것으로, 실제 낙찰가는 경매 상황 및 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차인 안신철 관련 인수 가능성 등 미확인 위험 요소를 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.