나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12757 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 소재"영등포역"북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '영등포역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 13층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2020.10.19.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 등고평탄한 3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~3) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12757 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 352,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 10월 19일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가에 위치하며, 지하철 1호선 영등포역 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 1호선 영등포역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 수월한 교통 요지입니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 13층 중 제4층 제402호에 해당합니다. 2020년 10월 19일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 토지 이용상태

본건이 속한 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

건물은 서측으로 약 8미터, 북측으로 약 4미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금788,000,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

* 말소예정 권리

주택임차권(한다혜, 보증금 325,000,000원), 공유자전원지분전부이전(고완석), 가압류(주택도시보증공사), 압류(강서세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 임차인 관련 특이사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(한다혜)

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 19일

* 확정일자: 2021년 7월 21일

* 배당신고일자: 2023년 7월 25일

* 대항력: 없음

* 권리분석 특이사항

본건은 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 매우 중요한 조건이 명시되어 있습니다. 이는 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 보증금 반환 책임이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인해야 합니다. HUG 인수조건 변경 사항을 반드시 숙지해야 합니다.

* 등기부채권 총액

총 1,113,000,000원

1.4. 상권분석

영등포역 역세권에 위치하여 풍부한 유동인구를 기반으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설 이용이 용이하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전 지역 및 수도권으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설

롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 복합 쇼핑몰이 인접해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 문화생활을 즐길 수 있습니다. 또한, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용도 편리합니다.

* 주거환경

주변에 오피스텔 및 주거 시설이 많아 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 조건부 매각

가장 큰 리스크는 임차인(주택도시보증공사/한다혜) 관련 조건부 매각입니다. '배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소' 조건의 이행 여부가 불확실할 경우, 매수인에게 보증금 반환 부담이 발생할 수 있습니다. 이 조건의 명확한 처리 여부가 매우 중요합니다.

* 권리관계 복잡성

다수의 가압류, 압류, 임차권 등이 등기되어 있어 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 대부분 말소될 예정이지만, 최종적인 권리 관계는 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 수익률 변동 가능성

시세 변동, 공실 발생, 관리비 상승 등 시장 상황에 따라 임대 수익률이 변동될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 영등포역 초역세권에 위치한 신축 오피스텔로 입지적 가치가 높으며, 즉시 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다. 그러나 임차인 관련 매우 까다로운 조건부 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담이 존재할 수 있습니다. 따라서 해당 조건을 명확히 파악하고 법률적 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 영등포역 바로 인근으로 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 교통 편리성: 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상업시설 밀집: 다양한 쇼핑, 문화, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 잠재적 시세 상승: 영등포 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 352,000,000원입니다.

최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 8.39평)의 영등포동3가 다솔메트로시티 및 인근 오피스텔 매매가는 약 370,000,000원에서 410,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

인수 보증금은 0원으로 계산되며, 임차인 관련 조건부 매각 사항을 고려했을 때, 해당 조건의 이행 여부가 최종 인수 금액 및 리스크를 결정할 중요한 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 370,000,000원 ~ 390,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. (참고: 해당 범위는 임차인 관련 조건이 매수인에게 유리하게 이행된다는 전제 하에 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.