나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52092 [1] 서울특별시 마포구 성산동 592-8 마포클레세 11층1109호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.10.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재, ‘마포구청역’ 북동측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1109호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

유통상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목「도로」한 정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

물건 비고

임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52092 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 592-8 마포클레세 11층1109호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제11층 제1109호

건물 사용승인일: 2022년 04월 19일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 271,000,000원

토지 면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

건물 면적 (전용면적): 22.20㎡ (약 6.72평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재, 지하철 6호선 ‘마포구청역’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 등이 분포하고 있으며, 전반적인 주거 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

인근에 월드컵공원, 평화의공원, 문화비축기지 등 녹지 공간이 풍부하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

3.2. 교통 여건

지하철 6호선 마포구청역이 도보 약 1분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량의 진출입이 가능하며, 내부순환도로 접근성이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑3)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 말소됩니다.

4.2. 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52092) 등기입니다.

4.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 엄혜진은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여 인수되는 보증금은 없습니다.

4.4. 임차인 분석

임차인: 엄혜진

보증금: 257,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-08

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: 임차인은 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

마포구청역 인근 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 등이 혼재된 주거 및 업무 복합지역입니다.

6호선 마포구청역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달되어 있으며, 인근 마포농수산물시장 등이 위치해 있습니다.

월드컵공원, 하늘공원 등 대규모 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 개발 계획

현재 인근 지역에 대한 대규모 신규 개발 계획 정보는 확인되지 않으나, 지속적인 도시 재생 및 인프라 개선이 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근 마포구청역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 마트 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

하나로마트 성산점, 한살림 성산매장 등이 가까이 있어 편리하게 이용 가능합니다.

6.2. 교육시설

서울성원초등학교, 동명여자고등학교, 성서중학교 등이 도보 및 차량 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

해당 물건지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 법규 및 허가 절차를 확인해야 합니다.

7.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 이는 경매 진행 또는 인수 후 소유권 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7.3. 임차인 관련

임차인 엄혜진은 대항력이 없으며 보증금반환청구권 포기 확약서를 제출하였으므로, 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다.

7.4. 혐오시설 (쓰레기 소각장 관련)

서울시는 마포구 상암동 일대에 기존 소각장을 증설하여 생활폐기물 처리 용량을 확대할 계획입니다.

이는 해당 지역의 환경 문제 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려해야 합니다. 다만, 본건 소재지인 성산동 592-8번지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 마포구청역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

임차인의 보증금반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차인 관련 금액은 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사항과, 마포구 상암동 일대에 예정된 생활폐기물 소각장 건설 계획은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 마포구청역 도보 1분 거리의 초역세권 입지.

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 실질적인 인수 금액 부담이 적음.

* 인근 공원 등 풍부한 녹지 환경.

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 건물 상태 양호.

10. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

최근 실거래가: 2024년 12월 265,000,000원 (20.45㎡), 2025년 3월 250,000,000원 (20.57㎡).

인수 보증금: 0원

본건과 유사한 면적대의 최근 실거래가가 2억 5천만원에서 2억 6천 5백만원 수준임을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 책정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 잠재적 리스크 요인(쓰레기 소각장 건설 등) 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로는 230,000,000원에서 260,000,000원 사이의 범위에서 전략적인 입찰가 산정을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.