나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12746 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 867-20 제이와이펠리스 제4층 제404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 "까치산역" 까지 도보로 약 10여분 정도 소요됨.

건물의 구조

집합건축물대장상 2015.11.04자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 4층 404호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

이필지 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역 (원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트 기간: 2025-10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12746 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 867-20 제이와이펠리스 제4층 제404호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 16.17㎡ (약 4.89평)

토지 지분: 16.166㎡ (약 4.89평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.12평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사 HUG (주택도시보증공사)

건축연도: 2015년 11월 4일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층

총 호수: 4호

집합건축물대장상 주요용도: 공동주택 (다세대주택, 근린생활시설)

건축면적: 226.8㎡

연면적: 856.46㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 5호선 "까치산역"까지 도보로 약 10분 소요되어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역 (공항시설법)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26~2026.08.25)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 5월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)이며, 금액은 200,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강동구)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017년 12월 27일

* 확정일자: 2017년 11월 13일

* 배당신고일자: 2023년 12월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을3) 되어 있으나, 매각으로 말소 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존 (이병환 외 1명)

* 공유자 전원 지분 전부 이전 (김경국)

* 주택임차권 (강동구, 175,000,000원) - 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 200,000,000원) - 말소 기준 권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 175,000,000원) - 본건 경매 개시

3.5. 등기부 채권 총액: 375,000,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 까치산역까지 도보로 접근 가능하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

신정초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 까치산역까지 도보 10분 거리이며, 다양한 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보, 임차인 대항력 포기 조건으로 매각되는 특수 물건입니다. 이는 경매 진행 과정이나 최종 낙찰 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역) 및 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 재건축 또는 토지 이용 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2015년식 다세대주택으로, 신정초등학교와 까치산역(도보 10분)을 끼고 있어 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 포기 조건으로 명확하게 진행되는 경매 물건입니다. 다만, HUG 관련 특수 조건 및 공항 관련 토지이용계획은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2015년식 건물

* 서울 강서구 화곡동의 안정적인 주거 입지

* 까치산역 도보 10분 거리의 역세권

* 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 조건의 최근 실거래 사례(2019년 건축, 19.98㎡, 4층)가 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(2015년 건축, 26.86㎡, 4층)의 시장 가치는 이보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 감정가는 200,000,000원이지만, 실거래가 및 면적을 고려할 때 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다. HUG 관련 특수 물건이라는 점을 감안하여, 입찰 희망가는 보수적으로 산정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.