나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12707 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-14 엠펠리체 제에이동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층건내 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2016.09.12) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 3필 일단의 자루형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 30m, 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

목동 713-14 도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 건축선 임. 목동 713-16, 713-17 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대 보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 목동 713-14번지에 소재한 엠펠리체 A동 2층 202호 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12707 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

본 건물의 사용승인일은 2016년 9월 12일이며, 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 7층 건물 중 2층에 위치합니다.

감정가는 356,000,000원이며, 토지면적은 28.90㎡ (약 8.74평), 건물면적은 59.30㎡ (약 17.94평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특별매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동 713-14번지에 위치하며, '대일고등학교' 북동측 인근 지역입니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원의 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(접수일자 2025.10.20.)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 그 외 등기된 권리들은 말소될 예정입니다.

다만, 특별매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 임차인, 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않음을 의미하는 것으로 해석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2021-12-22

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인에게 대항력 포기 조건으로 매각됨.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. '대일고등학교'가 인근에 있어 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 주변의 다양한 상업 시설로 인해 생활 편의성이 높을 것으로 보입니다. 오피스텔의 특성상 1인 가구나 소규모 가구의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 제공된 정보상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 소방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 위치한 각종 근린생활시설을 통해 편리한 생활이 가능하며, 교육 시설(대일고등학교) 및 공원이 가까이 있습니다.

도로는 본건 서측 및 남측으로 약 30m, 약 5~6m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 인한 매각입니다. 매수인 귀하는 HUG 측과 체결될 정확한 계약 내용을 면밀히 검토하여 임차 보증금 관련 추후 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 차단해야 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대 보호구역(강서양천교육청 확인 필수), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용됩니다. 특히 상대 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 지정 기간 등을 정확히 확인해야 합니다.

임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(김 )의 임차 내역이 상세히 기재되어 있어 이 부분을 중점적으로 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 양천구의 오피스텔로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

경매 진행 시 HUG의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있으나, 해당 조건에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

이 조건만 명확히 확인된다면, 일반적인 경매 물건보다 권리관계가 명확한 편에 속할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 2016년 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 도심 내 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* HUG의 대항력 포기 조건은 인수되는 임차 보증금 부담을 최소화할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건을 이해하고 진행한다면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 356,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 감정가 및 시장 시세를 고려하되, 복잡한 HUG 인수조건에 따른 위험 프리미엄을 일부 반영하여 산정하였습니다.

본 건의 예상 입찰가는 330,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 시세 및 권리 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.