나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12737 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 외장석 및 벽돌타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 도로, 동측으로 노폭 3m 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1083-12, 1083-28 공히, 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 건물 내 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12737 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.51㎡ (약 8.62평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 정보

감정가: 277,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 인근에 서울신월초등학교가 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물정보

3.1. 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지상 6층 건물 중 제2층 제204호입니다. 외벽은 외장석 및 벽돌타일 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

본건은 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 공동현관 보안 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

3.3. 건축물 정보

건축물대장 상 본건 건물(에이엔타워)은 2021년 4월 2일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 총 6층 높이입니다. 총 연면적은 약 659.81㎡ (약 199.62평)이며, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택)으로 사용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(2021-11-19) 후 소유권이전(2022-02-11) 되었습니다.

이후 부천세무서장의 압류 등기(2023-02-24)는 말소 예정입니다.

본건의 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025-10-21, 채권액 345,000,000원)가 존재합니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김갑수)

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-05

* 확정일자: 2021-12-29

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 등기부상 말소 처리되었습니다.

4.3. 인수 권리 분석

말소기준권리인 강제경매(주택도시보증공사)보다 후순위인 주택임차권(김갑수)은 대항력이 없으며 등기부상 말소 처리 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

따라서 본 물건 매수 시 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 및 시세분석

5.1. 주변 매매 시세

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다 (2026년 5월 기준):

* 서울특별시 강서구 화곡동 830-5 (M펠리체), 2018년 준공, 37.05㎡(약 11.20평), 300,000,000원 (약 810만원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 343-28 (한양), 2000년 준공, 53.84㎡(약 16.29평), 255,000,000원 (약 473만원/㎡)

* 서울특별시 강서구 화곡동 956-27 (기린아트빌라), 1995년 준공, 41.32㎡(약 12.50평), 169,000,000원 (약 409만원/㎡)

5.2. 본건 시세 분석

본건은 2021년 준공된 도시형생활주택으로, 면적은 28.51㎡(약 8.62평)입니다. 감정가는 277,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 971만원에 해당합니다.

최근 거래 사례 중 연식(2018년)이 가장 가까운 M펠리체(37.05㎡, 300,000,000원)의 ㎡당 시세(약 810만원)와 비교할 때, 본건의 감정가는 다소 높은 편입니다. 다만, 신축 연식(2021년)임을 고려하면 유사하거나 소폭 상승한 가치로 평가될 수 있습니다.

주변 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 편차가 크므로, 본건의 신축 연식과 입지를 고려한 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

인근에 서울신월초등학교가 소재하며, 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 주변 환경

화곡역(5호선) 인근 지역으로 교통 접근성이 양호하며, 다세대 및 단독주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리관계 복잡성

HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각 등 특수 조건이 존재하므로, 매각 조건 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

7.2. 임차인 관련 조건

임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건이 명시되어 있으나, 관련 절차 및 최종 처리 상태를 재확인하는 것이 좋습니다.

7.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 공항, 가축사육 제한, 수평표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.4. 시세 대비 감정가

감정가가 주변 신축 빌라의 최근 매매가 대비 ㎡당 가격이 높은 편이므로, 입찰 시 충분한 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호한 편입니다. 2021년에 준공되어 비교적 신축이며, 건물 상태 및 내부 설비는 무난한 것으로 판단됩니다.

가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 상당한 이점으로 작용할 수 있습니다.

다만, 감정가가 주변 유사 면적 및 신축 건물의 시세보다 다소 높게 책정된 점, 그리고 다양한 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 건물 관리 및 유지보수가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 화곡역 인근으로 교통이 편리하여 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수 조건으로, 낙찰자는 임대차 관련 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고 신축이라는 장점이 있습니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가(277,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하되, 신축 연식과 역세권 입지를 감안하여 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최근 시장 동향을 더욱 면밀히 반영하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.