나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12724 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선·지하철5호선 '까치산역' 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층건내 제11층 제1104호로서 외벽 : 돌붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참고)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 토지로서, "오피스텔" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호(1) 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. 2)기호(2),(3) 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12724 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제11층 제1104호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 7월 사용승인

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지지분: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평) (전용면적)

건물지분: 27.63㎡ (약 8.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 연면적: 1,864.12㎡ (약 563.95평)

건물 건축면적: 169.36㎡ (약 51.23평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 인접해 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 정보

본 건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

경매개시결정 등기일: 2025년 10월 21일 (서울남부지방법원 2025타경12724)

채권자: 주택도시보증공사

경매청구금액: 283,000,000원

등기부채권 총액: 1,071,000,000원

3.2. 권리 내용

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100077 가압류 (주택도시보증공사, 788,000,000원)

* 을1. 주택임차권 (방향숙, 283,000,000원) - 말소 예정

* 갑3. 소유권이전2번신탁등기말소 - 말소

* 갑4. 소유권이전 (고완석, 283,000,000원) - 말소

* 갑5. 가압류 (주택도시보증공사, 788,000,000원) - 말소 예정

* 갑6. 압류 (강서세무서장) - 말소 예정

* 갑7. 강제경매 (주택도시보증공사, 283,000,000원) - 말소 예정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(방향숙)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-19

* 확정일자: 2021-10-06

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.5. 특별 매각 조건

채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 토지 이용 현황

본 건은 2021년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물 내 11층에 위치한 오피스텔입니다. 토지는 3필지가 일단의 세장형으로 구성되어 있으며, 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

4.2. 지역 지구 및 규제

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공공시설: "화곡1동주민센터"가 가까이 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

까치산역(지하철 2, 5호선) 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 규제

본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 진입표면구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역

현재 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래(외국인 등) 시 허가를 받아야 합니다. 이 조건은 2026년 8월 말까지 유효합니다.

6.3. 채권자의 특별 매각 조건

주택도시보증공사의 채권자로서 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 특별 매각 조건이 있습니다. 이는 임차인의 대항력을 소멸시키고 매수인의 부담을 덜어주지만, 관련 절차 및 내용을 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 오피스텔로 건물 상태가 양호하며, 까치산역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 모든 등기된 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 매수인이 인수하는 부담이 없습니다. 다만, 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 활용에 제약이 있을 수 있으며, 토지거래 허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 상태입니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 임차인의 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변에 다양한 상업 및 주거시설이 혼재하여 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 270,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 투자 가치를 고려할 때, 본 건의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 특히, 신축 건물이라는 점과 권리상 인수 부담이 없다는 점을 감안하면, 보수적으로 감정가를 하회하지 않는 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 경매 시장의 경쟁률 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 다만, 정확한 시세 조사를 위해 유사 물건의 최근 거래 사례 및 현재 호가 등을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다. (예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.