나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12701 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 마곡킹덤퀸터플 제5층 제503호)으로서, 주위는 동류형의 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 (공항시장역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상13층건내 제5층 제503호로서, (사용승인일: 2020.11.11) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26) (학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호2 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평 표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12701 (1) 사건번호로 서울남부지방법원에서 강제경매로 진행되는 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제5층 제503호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 7.86㎡ (약 2.38평)이며, 건물 면적은 23.86㎡ (약 7.22평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2020년 11월 11일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상13층 건물 내에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "방화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동류형의 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 9호선 공항시장역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접한 동측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을1(주택임차권, 2024-03-04 접수, 말소예정) 및 갑5(강제경매, 2025-10-20 접수, 말소기준권리)입니다.

등기부등본 요약 시, 갑3(소유권이전2번신탁등기말소), 갑4(소유권이전, 2021-11-26, 오은정, 매매 230,000,000원), 을1(주택임차권, 2024-03-04, 김동민, 220,000,000원, 말소), 갑5(강제경매, 2025-10-20, 주택도시보증공사, 220,000,000원, 말소기준권리) 순으로 기재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 220,000,000원입니다.

주택임차인 현황으로는 주택도시보증공사(김동민)가 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-13, 확정일자 2022-04-25, 배당신고일자 2024-03-04로 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

물건명세서상 작성일은 2026-04-02이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

특별매각조건으로는 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 "방화중학교" 인근에 위치하며, 주변으로 업무시설, 주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

지하철 9호선 공항시장역을 이용할 수 있어 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

해당 지역 주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설로는 방화중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

준공년도가 2020년으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 인해, 낙찰 후 관련 절차를 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

토지이용계획 상 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보는 확인되었으므로 이 부분에 대한 추가 확인은 불필요할 수 있습니다. 다만, 권리분석 상 대항력은 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡지구 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 지하철역 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

감정가는 230,000,000원이며, 최근 실거래 정보(2026.06.23, 20,000만원, 약 2억원)를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 접근이 가능한지 검토가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특수 물건으로 분류되어 일반 경매 물건보다 주의 깊은 분석과 절차 이해가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 하자 및 유지보수 발생 가능성이 낮습니다.

* 교통 편의성: 지하철 9호선 공항시장역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 마곡지구 배후 수요: 마곡지구 개발로 인한 풍부한 직장인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 230,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 23일에 20,000만원 (200,000,000원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이 거래는 본건의 전용면적(23.86㎡)보다 약간 큰 면적(29.87㎡)에 대한 정보일 수 있으며, 가격을 단순 비교하기에는 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수성을 고려할 때, 시장 가격 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 법원 감정가를 종합적으로 고려하여, 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 관점에서 책정한 예상가이며, 실제 투자 결정 시에는 더욱 상세한 시장 분석과 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.