나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12667 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 919-67 모던빌비동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층건내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 단지형다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 개인소유의 노폭 약 4m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12667 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 919-67 모던빌비동 제2층 제201호

건물 용도: 다세대주택 (건축물대장상: 도시형생활주택(단지형다세대주택))

건축년도: 2018년 (준공일 기준)

1.2. 건물 및 토지 정보

구분건물: 모던빌B동 제2층 제201호

토지면적: 29.70㎡ (약 8.99평)

토지 지분: 29.7㎡ (약 8.99평)

건물면적: 52.12㎡ (약 15.77평)

건물 지분: 52.12㎡ (약 15.77평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제2층

건물 외벽: 벽돌치장쌓기 등

건물 창호: 새시조 등

토지 형상: 사다리형

토지 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 375,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각 관련 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주요 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥5동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북측으로 폭 약 4m의 개인 소유 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역 및 사업시행구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정된 상태입니다 (2024.9.10.~2029.9.9. 지목 「도로」 한정, 2025.8.26.~2026.8.25 외국인 등 대상, 2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 대상).

2.5. 혐오 시설 유무 (검색 결과)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 위치한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 금천구 지역에서 소방서 건립을 둘러싸고 지역 주민들의 의견이 나뉘었던 사례가 있으며, 이는 주민들의 생활 환경에 대한 민감성을 보여줍니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 8월 30일자 주택도시보증공사의 가압류(을5)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단105243 (가압류, 주택도시보증공사, 2023.08.30.)

총 채권액: 1,565,000,000원

3.3. 임차인 현황 및 대항력

임차인: 주택도시보증공사 (임효선)

보증금: 286,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-18

확정일자: 2020-11-24

배당신고일자: 2024-03-28

대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

본 건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건"으로 매각되며, "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 금천구 시흥동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설이 적절히 분포하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 인근 유사 물건 시세 비교

최근 2026년 5월 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(약 55㎡)의 다세대 주택(2008년식)이 3억 3천만원에 거래되었습니다. 또한, 유사 면적의 연립주택(2002년식)은 2억 8천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 2018/2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

4.3. 잠재적 가치 평가

안정적인 주거 지역 내 위치와 비교적 신축인 점을 고려할 때, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 가능하며, 자가용 이용 시에도 도로 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 편의, 의료, 교육 시설

* 편의시설 : 주변 근린생활시설 및 시흥5동주민센터 이용이 편리합니다.

* 의료시설 : 희명병원, 성심의원, 삼성 이비인후과, 금천서울대효병원 등 종합병원 및 다양한 의원들이 금천구 시흥동 지역에 위치하고 있어 의료 이용이 용이합니다.

* 교육시설 : 서울시흥초등학교, 서울백산초등학교, 서울문성초등학교, 서울탑동초등학교 등 초등학교와 안천중학교, 금천고등학교 등 중고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 매각의 주요 특징입니다. 이 조건들이 명확히 이행되므로 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없으나, 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한 관련 위험

해당 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 구역, 군사 시설 보호 구역, 과밀억제권역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 다만, 이는 현황 용도(주거) 및 건축물 자체에는 직접적인 영향을 주지 않을 가능성이 높으나, 향후 재건축이나 추가 개발 시 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 명확하게 정리되는 강제경매 물건으로, 낙찰 시 부담해야 할 인수되는 권리 및 임차인 보증금은 없습니다. 2018/2019년경 준공된 비교적 신축인 다세대주택으로, 주거 환경 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 입지에 해당합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 현재 건물의 용도와는 큰 무리가 없습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018/2019년 준공)으로 가치가 높습니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역 내에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 관련 사항이 명확히 정리되는 조건으로 매각됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 375,000,000원 대비, 주변 유사 물건 시세 및 본건의 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 340,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래된 유사 물건(약 3.3억원)보다 높은 가격이지만, 본건의 준신축이라는 장점을 반영한 시세 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.