나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12806 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 "까치산역" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 석재붙임 및 벽돌타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 사무소이나 탐문 결과 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택)등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 332-16, 332-17 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 용도 및 내부구조가 공부상 용도 및 건축물현황도와 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12806 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 332-16 씨티하우스 제2층 제204호

1.3. 용도

공부상: 근린상가 (사무소)

현황: 주거용

1.4. 감정가

181,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

농업협동조합자산관리회사 (을10, 말소기준권리), 농협은행주식회사 (갑4, 임의경매 개시결정)

1.9. 건물구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 내 제2층 제204호

외벽: 석재붙임 및 벽돌타일 붙임 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감

창호: 샷시창호

기본설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 "까치산역" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대이며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 소재 건물 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을10. 근저당권 (접수일자: 2016-02-25, 채권자: 농업협동조합자산관리회사, 채권금액: 171,600,000원) - 등기부채권 총액: 221,600,000원

3.2. 소멸예상 권리

매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 을10. 근저당권 (2021-02-05)

* 을11. 주택임차권 (2024-02-08 배당신고, 권리자: 손지영)

* 갑4. 임의경매 (2025-10-23, 채권자: 농협은행주식회사)

상기 권리들은 말소기준권리(을10)보다 늦게 설정되었거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다.

3.3. 인수 예상 권리

인수 보증금 합계: 0원

낙찰로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 손*

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 손*

보증금: 50,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2022-02-03, 확정일자: 2022-02-03

배당신고일자: 2024-02-08

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 배당 신고를 하였으며, 말소기준권리보다 늦지만 법원으로부터 배당을 받았으므로 보증금 전액 배당받을 경우 소멸됩니다. 전액 배당받지 못하더라도 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 밀집한 주택가 지역에 위치합니다. 지하철 2·5호선 "까치산역" 역세권으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 근린생활시설들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 상업시설: 역 주변으로 형성된 상권 내 식당, 편의점, 은행 등 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거시설: 주변이 주택가로 형성되어 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 주변 버스 정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 용이합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역 내 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 편의점, 병원, 약국 등) 이용이 편리한 편입니다.

5.3. 교육/의료

인근 학교 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주택가 내 위치로 보아 기본적인 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상/현황 용도 불일치

공부상 '근린상가(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 향후 명도 과정이나 건물 사용 용도 변경 시 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법)

* 군사시설 보호구역: 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 수도권정비계획법: 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 규제들은 향후 재건축 또는 증축 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 상태 및 노후화

건축물 사용승인일이 2016년으로, 연식이 상당하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 감정평가서 요약 특이사항

"이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 소재 건물 내 유사 평가사례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 용도 및 내부구조가 공부상 용도 및 건축물현황도와 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람." - 이 문구는 내부 상태 확인의 한계와 공부상 정보와의 차이 가능성을 시사하므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요함을 의미합니다.

7. 종합의견

7.1. 물건 개요

본건은 지하철 2·5호선 "까치산역" 인근에 위치한 소형 근린상가(현황 주거용) 물건입니다. 주택가 지역에 위치하며 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

7.2. 주요 검토 사항

말소기준권리보다 후순위 권리들이 없어 권리관계는 명확하나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 토지이용계획상의 다양한 제한 사항들이 주요 검토 포인트입니다. 낙찰 후 명도 진행 및 향후 건물 사용 용도 계획을 신중하게 수립해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지

지하철 2·5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지입니다.

8.2. 잠재력

현황 주거용으로 이용 중이므로, 향후 주거용 전환 또는 안정적인 월세 수입 창출이 가능합니다.

8.3. 접근성

소형 면적으로 소액 투자가 가능하며, 역세권이라는 장점을 활용한 투자 기회로 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 181,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 건물 현황 용도(주거용)와 공부상 용도(사무소)의 불일치로 인한 명도 난이도 및 원상복구 비용 가능성.

* 역세권 입지 및 주변 주택가라는 점을 고려한 시세.

* 토지이용계획상의 공항 관련 규제, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 지정 등 개발 및 이용 제한 사항.

* 최근 유사 물건의 낙찰가 및 시장 동향 분석 (추가 정보 필요).

9.2. 제안

상기 고려사항들을 종합적으로 분석한 결과, 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

이를 기준으로, 본건의 예상 입찰가는 약 126,700,000원 ~ 144,800,000원 범위 내에서, 현장 조사 및 심층적인 권리, 시세 분석 후 최종 결정하는 것을 제안합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.