나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12859 [1] 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제11층 제1102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제11층 제1102호 건으로서, (사용승인일:2020.07.01.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 북측 및 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설 법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구 역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설 법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구 역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12859 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 109-1 태형팰리스 제101동 제11층 제1102호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 332,000,000원

* 토지면적: 12.57㎡ (약 3.8평)

* 건물면적: 30.51㎡ (약 9.2평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축연도: 2020년 (사용승인일: 2020.07.01.)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북측 및 서측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 강서세무서장의 압류 (접수일자: 2022.09.14.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-27

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 329,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-31

확정일자: 2021-03-17

배당신고일자: 2023-04-25

대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

* 등기부 요약:

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2)

- 주택임차권 (을3) - 최 329,000,000원, 말소

- 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4)

- 공유자전원지분 전부 이전 (갑5) - 고완석

- 압류 (갑6) - 강서세무서장, 말소기준권리

- 압류 (갑7) - 구로구(서울특별시), 말소

- 강제경매개시결정 (갑8) - 주택도시보증공사, 329,000,000원, 말소

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 총 채권액: 329,000,000원

1.3. 상권분석

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* 건물 구성: 본 건물은 업무시설(오피스텔) / 도시형생활주택(단지형다세대주택) / 제1종근린생활시설(소매점) 용도로 복합되어 있습니다.

* 주변 환경: 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획:

- 도시지역, 제3종일반주거지역

- 장애물제한표면구역(공항시설법)

- 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 요망)

- 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

1.4. 생활정보

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* 주변 시설: "신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제11층 제1102호입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 특별한 조건이 있습니다. 이는 HUG의 채권 회수 절차와 관련이 있을 수 있으며, 매수인은 관련 조건을 명확히 이해하고 인수해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항시설법, 교육환경보호법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20~2026.12.31) 동안에는 관련 규정을 준수해야 합니다.

* 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 불명확하여, 명도 과정이나 임대 수익률 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

* 건축년도: 2020년으로 비교적 신축 건물이나, 주변 시세 대비 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 사용승인된 신축급 건물입니다. 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와의 특별매각 조건, 토지이용계획 상의 제한 사항, 그리고 감정가와 주변 시세 간의 비교 분석이 필수적입니다. HUG와의 조건부 매각은 이해관계를 명확히 하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 편리한 입지: 주요 도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합 용도: 주거 및 근린생활시설 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* HUG 관련 조건: HUG의 개입으로 인해 매각 조건이 특별화되어 있어, 유리한 조건으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 2026년 7월 거래된 유사 건물(2023년식, 29.84㎡)이 282,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 31,333,000원/평의 시세입니다. 본건의 감정가는 332,000,000원이며, 면적은 30.51㎡(약 9.2평)입니다. 평당 감정가는 약 36,087,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다. 그러나 본건의 채권자인 주택도시보증공사의 총 채권액이 329,000,000원으로 감정가와 유사한 수준이며, HUG가 매각 조건에 깊이 관여하고 있는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

최근 실거래가와 감정가, 채권액 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 최근 실거래가 수준인 290,000,000원부터, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 감정가인 332,000,000원 사이에서 입찰가를 결정할 수 있습니다. HUG의 채권액(329,000,000원)을 고려하여 325,000,000원을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.