나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12753 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔,다세대주택,근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있어 대중교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 제3층 제305호로 외벽 : 외장석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 6m 내외, 남동측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12753 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지지분: 6.83㎡ (약 2.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물지분: 29.22㎡ (약 8.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 우장초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

차량으로 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물은 북서측으로 약 6m, 남동측으로 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 영등포세무서장의 압류(체납징세)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최민경)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2022년 3월 17일

* 확정일자: 2022년 2월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (주식회사비에스건설하우징)

* 소유권이전 (문지우)

* 주택임차권 (최민경, 319,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (영등포세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,023,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 319,000,000원) - 말소 예정

총 등기부채권 금액은 1,342,000,000원입니다. 임차인의 보증금 319,000,000원은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 주변에 우장초등학교가 있어 교육 환경과 연계된 주거 수요가 존재합니다. 또한, 화곡역이 인근에 있어 역세권 상권으로서의 잠재력도 가지고 있습니다. 근린생활시설이 있어 주민들의 편의를 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 마트와 초등학교(우장초등학교)가 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 환경: 오피스텔 및 주택가 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 건축 및 개발에 제한 사항이 있을 수 있으므로, 상세 내용은 건축과에 문의해야 합니다.

* 화곡동 지역 특성: 최근 화곡동은 전세사기 사건과 다수의 경매 물건이 발생하며 부동산 시장에 대한 부정적인 인식이 일부 존재할 수 있습니다. 본건의 경우 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되어 직접적인 보증금 인수 부담은 없으나, 지역 전체의 경매 물건 증가 추세와 연관하여 시장 가치 평가 시 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점은 낙찰 후 추가적인 행정 절차나 복잡성이 발생할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 감정가 3억 3천만원 대비 임차인의 보증금이 3억 1천 9백만원으로 높으나, 임차인이 대항력이 없고 매각 조건에 따라 보증금 인수 의무가 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 화곡동 지역의 전세사기 여파 및 다수의 경매 물건 발생 추세, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 비인수 보증금: 임차인의 보증금이 감정가와 유사하나 대항력 포기 조건으로 인수 부담이 없습니다.

* 생활 인프라: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 오피스텔 수요: 업무시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 330,000,000원입니다. 현재 제공된 시세 정보에 따르면, 유사한 오피스텔의 매매가는 1억 3천만원대부터 3억원대까지 다양하게 분포하고 있으나, 본 건과 같이 전용면적이 8.84평(29.22㎡)인 오피스텔의 경우, 직접적인 비교 사례를 찾기 어렵습니다.

최근 실거래가 및 매물 정보를 고려할 때, 감정가 330,000,000원은 해당 물건의 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다. 특히 임차인의 보증금(319,000,000원)이 인수되지 않는 조건임을 감안하면, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 화곡동 지역의 경매 물건 증가 추세와 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

* 적정 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경쟁 입찰자 분석 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

10. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 서울 강서구 지역의 경우 대규모 열병합발전소 건설 계획 등이 주민 의견 수렴 과정에 있음을 시사하는 기사가 있으나, 본건의 직접적인 영향권 내에 위치한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.