나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12830 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17번지 소재 "영등포역" 북측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 상가, 오피스텔이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 업무시설 및 근린생활시설로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 평지로서 상가 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제404호에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 총 13층 규모의 업무시설 및 근린생활시설로, 본 건은 4층에 위치한 오피스텔입니다.

건물 총 호수는 40호이며, 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 면적은 5.91㎡(약 1.79평)이며, 건물 면적은 25.74㎡(약 7.79평)입니다.

건물 내 주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12830 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17번지에 위치하며, 지하철 영등포역 북측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 상가 및 오피스텔이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(영등포역)이 인접하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존 등기일은 2020년 11월 16일이며, 말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(권리금액: 788,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 소유권 보존 등기 외에는 해당 사항이 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이영화)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 28일

확정일자: 2021년 9월 28일

대항력: 없음

본 건 임차인 이영화(주택도시보증공사)는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1)은 말소된 상태이며, 주택도시보증공사의 가압류(갑3) 및 압류(갑4) 또한 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포동3가는 영등포역을 중심으로 한 역세권 상업 및 업무지구에 해당합니다.

주변에 백화점, 대형 쇼핑몰, 다양한 상업시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

또한, 영등포 지역은 대규모 개발 계획 및 도시 재생 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 최근 영등포 지역 일부 오피스텔 사업이 PF 대출 문제 등으로 공매에 넘어가는 사례도 있어, 개별 물건의 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

주변에 유흥업소 등이 혼재되어 있으나, 주거용 오피스텔로서의 입지 자체에 심각한 혐오시설이 직접적으로 근접한 것으로 파악되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포역을 중심으로 백화점(신세계, 롯데), 대형 쇼핑몰, 지하상가 등 다양한 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 금융기관, 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 주변으로는 서울영등포초등학교, 서울영원초등학교, 서울영중초등학교 등이 위치하고 있어 도보 또는 단거리 통학이 가능합니다.

중학교로는 영원중학교, 윤중중학교, 여의도중학교 등이 인근에 있습니다.

5.3. 의료시설

본 건 소재지 인근인 영등포동3가에는 서울에스이비인후과의원 등 이비인후과가 있으며,

영등포구 전반적으로는 영등포병원(24시 응급진료), CM병원, 명지성모병원, 강남성심병원, 한강성심병원 등 다수의 종합병원 및 병의원이 있어 의료 이용이 편리합니다.

영등포동3가 인근에 피부과 등 전문 병원도 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31). 이는 외국인 등 특정 대상자 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가가 필요함을 의미하며, 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

건물 주 용도가 업무시설이나, 본 건은 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축물 용도와 실제 이용 현황의 차이로, 추후 건축 관련 법규 적용 시 확인이 필요할 수 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인은 대항력 없는 상태이고 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

상업 및 업무 기능이 복합된 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 영등포 지역의 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제약 사항과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영등포역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 지역 개발 호재: 영등포 지역의 도시 개발 계획 및 상권 활성화 기대감이 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 267,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 영등포 지역 오피스텔 경매 낙찰가율은 감정가의 약 80~90% 수준으로 형성되는 경향을 보입니다.

본 물건의 입지, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 227,000,000원에서 253,650,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 현 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 시세 확인 및 현장 조사를 병행하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17 다솔메트로시티 제4층 제404호에 소재하고 있습니다. 해당 건물은 총 13층 규모의 업무시설 및 근린생활시설로, 본 건은 4층에 위치한 오피스텔입니다.

건물 총 호수는 40호이며, 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

토지 면적은 5.91㎡(약 1.79평)이며, 건물 면적은 25.74㎡(약 7.79평)입니다.

건물 내 주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12830 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동3가 17번지에 위치하며, 지하철 영등포역 북측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 상가 및 오피스텔이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(영등포역)이 인접하여 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존 등기일은 2020년 11월 16일이며, 말소기준권리는 2023년 1월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(권리금액: 788,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리는 소멸되지 않으나, 본 건의 경우 소유권 보존 등기 외에는 해당 사항이 없습니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이영화)

보증금: 325,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 10월 28일

확정일자: 2021년 9월 28일

대항력: 없음

본 건 임차인 이영화(주택도시보증공사)는 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을1)은 말소된 상태이며, 주택도시보증공사의 가압류(갑3) 및 압류(갑4) 또한 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

'인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

특별 매각 조건에 따라 주택도시공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포동3가는 영등포역을 중심으로 한 역세권 상업 및 업무지구에 해당합니다.

주변에 백화점, 대형 쇼핑몰, 다양한 상업시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

또한, 영등포 지역은 대규모 개발 계획 및 도시 재생 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 상권의 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 최근 영등포 지역 일부 오피스텔 사업이 PF 대출 문제 등으로 공매에 넘어가는 사례도 있어, 개별 물건의 시장 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

주변에 유흥업소 등이 혼재되어 있으나, 주거용 오피스텔로서의 입지 자체에 심각한 혐오시설이 직접적으로 근접한 것으로 파악되지는 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포역을 중심으로 백화점(신세계, 롯데), 대형 쇼핑몰, 지하상가 등 다양한 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 다수의 금융기관, 음식점, 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 주변으로는 서울영등포초등학교, 서울영원초등학교, 서울영중초등학교 등이 위치하고 있어 도보 또는 단거리 통학이 가능합니다.

중학교로는 영원중학교, 윤중중학교, 여의도중학교 등이 인근에 있습니다.

5.3. 의료시설

본 건 소재지 인근인 영등포동3가에는 서울에스이비인후과의원 등 이비인후과가 있으며,

영등포구 전반적으로는 영등포병원(24시 응급진료), CM병원, 명지성모병원, 강남성심병원, 한강성심병원 등 다수의 종합병원 및 병의원이 있어 의료 이용이 편리합니다.

영등포동3가 인근에 피부과 등 전문 병원도 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31). 이는 외국인 등 특정 대상자 또는 특정 용도의 토지 거래 시 허가가 필요함을 의미하며, 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

건물 주 용도가 업무시설이나, 본 건은 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축물 용도와 실제 이용 현황의 차이로, 추후 건축 관련 법규 적용 시 확인이 필요할 수 있습니다.

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 영등포역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

부동산 강제경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사이며, 임차인은 대항력 없는 상태이고 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

상업 및 업무 기능이 복합된 지역 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 영등포 지역의 개발 호재를 고려할 때 향후 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제약 사항과 현재 시장 상황을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 영등포역 도보 거리로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 용이합니다.

* 지역 개발 호재: 영등포 지역의 도시 개발 계획 및 상권 활성화 기대감이 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 267,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 영등포 지역 오피스텔 경매 낙찰가율은 감정가의 약 80~90% 수준으로 형성되는 경향을 보입니다.

본 물건의 입지, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 227,000,000원에서 253,650,000원 사이로 산정해 볼 수 있습니다.

본 예상가는 현 시세 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 시세 확인 및 현장 조사를 병행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.