나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104200 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1106호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "구로디지털단지역(지하철 2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활 설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도보 10분 거리내에 지하철 2호선(구로디지털단지역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1106호로써 (사용승인일 : 2021.03.02) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비, CCTV, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 대체로 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로써, 공동주택, 업무시설,판매시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 시흥대로, 북동측으로 시흥대로166길, 남동측으로 조원로2길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호1, 신림동 1655-15] 도시지역,일반상업지역,제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))),소로2류(폭 8m~10m),(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지 정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 아파트(아파트 혼재단지의 연립포함)),토지거래계약 에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간:2025.8.26.~2026.8.25.)임. [기호2, 신림동 1655-17] 도시지역,일반상업지역,제1종지구단위계획구역(대림지역중심(서울특별시 관악구 고시 제2017-99호(2017.12.21.))),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >,대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수 도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31. 아파트(아파트 혼재단지의 연립포함)),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴,서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104200 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1655-15 지밸리마인드 11층1106호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2021년 03월 02일

감정가: 195,000,000원

토지면적: 3.47㎡ (약 1.05평)

건물면적: 14.96㎡ (약 4.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 상업용·업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 10분 거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재하여 교통 환경은 보통입니다.

구로디지털단지역은 과거 구로공단에서 IT 및 벤처기업 중심지로 변화하면서 첨단산업단지로 발전하였으며, 신안산선과의 환승이 예정되어 교통 요지로서의 기능이 강화될 것으로 보입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-10-24).

본 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

등기부 요약:

* 소유권이전 (신탁등기말소): 정평우

* 주택임차권: 강리나 (보증금 200,000,000원) - 등기상 말소 기재, 대항력 없음으로 표시됨.

* 소유권이전: 신혜일

* 강제경매: 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (경매개시결정 후 압류로 말소 대상)

등기부채권 총액: 200,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 강리나

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-07

확정일자: 2022-09-19

배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 김슬기

보증금: 197,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-13

확정일자: 2025-02-18

배당신고일자: 2025-11-06

대항력: 있음

비고: 대항력이 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액(197,500,000원)을 인수하지 않으려면 낙찰가가 임차인의 보증금 이상이어야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원. (본 정보에 따른 '인수 보증금 합계'가 0원이라는 것은, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김슬기의 보증금이 감정가보다 높아, 최저매각가격 이상으로 낙찰될 경우에도 임차인 보호 방안을 면밀히 확인해야 합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 해당 사항 없음.

1.4. 상권 및 생활정보

본건이 소재한 신림동 1655-15 일대는 도시지역 내 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택, 업무시설, 판매시설 등이 혼재된 지역입니다.

구로디지털단지역 인근으로 업무지구와 주거지가 복합된 상권을 형성하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 건물 정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1106호이며, 2021년 3월 2일 사용승인되었습니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비, CCTV, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

기호1(신림동 1655-15) 및 기호2(신림동 1655-17) 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(대림지역중심), 소로2류(폭 8m~10m) 등에 접해 있습니다.

기타 법적 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역이 있으며, 특히 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.7. 주변 시설 정보

구로디지털단지역 인근은 과거 공업단지에서 IT 및 벤처기업 중심지로 재편되면서 높은 오피스 빌딩들이 들어섰습니다. BYC 사옥 부지는 고층 복합 건물 개발이 진행되는 등 지역 개발이 활발히 이루어지고 있습니다.

본건 소재지 주변에서 특별히 알려진 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있어 계약 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

선순위임차권 및 대항력 있는 임차인: 임차인 김슬기(보증금 197,500,000원)는 대항력이 있어, 낙찰 시 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 감정가(195,000,000원)보다 높은 금액으로, 인수 보증금 합계가 0원이라는 정보와 상충될 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

임차인 강리나의 경우, 등기상 말소 및 대항력 없음으로 기재되어 있으나, HUG와의 확약서 제출 등 복잡한 권리관계가 존재할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

토지거래계약 허가구역 지정: 해당 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 향후 매각 또는 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 구로디지털단지역 인근이라는 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 감정가를 상회하고, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항으로 인해 권리분석 및 명도 과정에서 복잡성이 예상됩니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

신축 건물(2021년식)로 상품성이 양호합니다.

구로디지털단지역 인근으로 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

역세권 단지로 향후 교통망 확충(신안산선 예정) 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.11. 시세 분석 및 예상 입찰가

최근 주변 시세 정보(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 연립 및 다세대 주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 600만원에서 1,080만원 수준으로 거래되고 있습니다.

본건의 감정가는 14.96㎡(약 4.52평)에 대해 195,000,000원으로, 3.3㎡당 약 4,314만원 수준입니다. 이는 주변의 오래된 연립/다세대 주택 시세와는 큰 차이를 보이며, 신축 도시형생활주택으로서의 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

권리분석 상 대항력 있는 임차인 김슬기의 보증금이 197,500,000원으로 감정가보다 높다는 점은 중요한 고려사항입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인 보호를 위해 낙찰가 이상으로 임차인의 보증금이 변제될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 본건의 신축성, 입지, 그리고 권리관계의 복잡성을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 하되 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원.

(입찰 시에는 임차인의 보증금 인수 여부 및 변제 가능성, HUG 조건 변경 내용 등을 추가적으로 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.