나이스옥션 법원경매 인천 2024타경10602 [1] 인천광역시 남동구 간석동 912-7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

형태 및 이용상태

1

인접 도로상태

1

토지이용계획 및 제한상태

1

제시목록 외의 물건

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있고, 우선매수권행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는경우, 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사항 수 없음
3.제시외 건물 매각 제외. 간석동 912-7의 감정가는 502,843,900원이나, 제시외 건물로 제한받는 가격은 351,990,730원임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경10602 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 912-7

용도: 대지

토지면적: 총 436.10㎡ (약 131.97평) / 본건 매각 지분 79.67547㎡ (약 24.09평)

감정가: 502,843,900원 (전체 토지 기준)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 일대에 위치하며, 주위는 일반적인 주거지역 및 상업지역과 혼재된 환경입니다. 토지 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.

교통상황: 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역 등)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 것으로 평가되었습니다. 또한, 본건 소재지는 인천 남동구의 주요 생활권으로 접근성이 양호합니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남동구 간석동 912-7번지에 위치하며, 인접 도로 상태 역시 양호한 것으로 평가되었습니다.

주변 시설: 본건 소재지는 주거, 상업, 교육 시설(초, 중, 고등학교) 등이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상 갑구18번 전성준 지분 전부 이전(2022-01-11) 관련 근저당권(김영란, 500,000,000원)이 말소기준권리이며, 이를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸됩니다.

* 갑구20번 김영란의 임의경매개시결정(2024-08-09) 역시 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다.

* 특히, "매각에서 제외되는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있음"이라는 명시적인 기재는 본건 토지 위에 타인의 건물이 존재하며, 해당 건물 소유자가 토지 사용에 대한 법정지상권을 주장할 수 있음을 시사합니다. 이는 본건 토지의 사용 수익에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 권리입니다.

임차인 현황:

* 본건과 관련하여 현재까지 파악된 임차인은 총 7명이며, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인: XUXUEFENG (전입 2022-06-09) - 대항력 없음

* 임차인: ZHIFUSHI (전입 2023-06-12) - 대항력 없음

* 임차인: 김 (전입 2014-08-14) - 대항력 없음

* 임차인: 김 (전입 2016-03-29) - 대항력 없음

* 임차인: 이 (전입 2021-12-30) - 대항력 없음

* 임차인: 최 (전입 2022-04-26) - 대항력 없음

* 임차인: 최 (전입 2019-08-02) - 대항력 없음

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

대항력 있는 임차인 관련 특이사항:

* 제공된 임차인 현황에는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나, 특수물건정보 및 물건명세서에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있어, 현재 파악된 임차인 외에 실제 대항력을 갖춘 다른 임차인이 존재하거나, 위 임차인들의 권리 상태에 대한 추가적인 확인이 필요한 상황입니다. 이는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

공유자 우선매수 신고 가능성:

* 본건은 토지 지분 매각으로, 공유자 우선매수 신고 대상입니다.

* 공유자는 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 최고가 매수신고인의 지위가 공유자에게 이전됩니다. 우선매수권 행사 후 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 향후 절차에서 다시는 해당 권리를 행사할 수 없습니다.

4. 상권분석

토지 이용 계획 및 제한 상태: 감정평가서상 토지이용계획 및 제한상태 항목은 '1'로 평가되어, 해당 지역의 법적 토지 이용 행위는 일반적인 범위 내에서 이루어질 것으로 보입니다.

인근 상업 시설: 본건 소재지는 인천 남동구의 주요 생활권으로, 주변에 다양한 소매점, 금융기관, 음식점 등 상업 시설이 발달해 있어 상권 형성에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등 각종 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교육시설: 인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 자녀 교육 환경도 비교적 우수한 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 토지 일부 지분을 매각하는 물건으로, 소유권 행사 및 관리상의 어려움이 예상됩니다.

* '매각에서 제외되는 지상 건물'과 관련된 법정지상권 성립 여지는 본건 토지의 가치를 현저히 하락시킬 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 또한 '대항력있는임차인'으로 명시된 정보와 실제 파악된 임차인 현황 간의 불일치는 미확인된 권리 관계 또는 임차인 문제가 존재할 가능성을 시사합니다.

* 공유자 우선매수 신고 가능성으로 인해 낙찰받지 못할 가능성 또는 향후 타 공유자와의 복잡한 관계 형성이 우려됩니다.

* 토지 지분만 매각되므로, 건물 건축 등 신규 개발 시 공유자 간의 합의가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 토지의 일부 지분을 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치하나, 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성, 그리고 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 등 중대한 권리적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 토지의 실질적인 사용 수익에 큰 제약을 야기할 수 있으며, 이로 인해 감정가 대비 실질 가치가 크게 낮아질 수 있습니다. 따라서 본건은 명확한 권리 분석과 심층적인 현장 조사를 통해 법정지상권의 구체적인 내용 및 실제 대항력 있는 임차인의 유무와 그 권리 내용을 명확히 파악해야만 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 위에서 언급된 다수의 중대한 리스크(지분 매각, 법정지상권, 임차인 불확실성)를 고려할 때, 일반적인 투자 대상으로는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

* 법정지상권 관련 법률적 검토를 통해 해당 권리의 존부 및 범위가 명확히 확인되고, 이를 해결할 수 있는 방안이 있다면, 잠재적 가치 상승의 여지가 있을 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 낮은 지분 가격은 향후 부동산 시장 상황 변화 및 공유 관계 개선 시 추가 수익을 기대할 수 있는 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건 토지 지분의 감정가는 약 64,333,511원 (351,990,730원 * (79.67547 / 436.10))으로 산정됩니다.

* 그러나 법정지상권이라는 매우 심각한 권리 제약, 지분 매각으로 인한 관리의 복잡성, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가를 크게 하회하는 수준에서 결정되어야 합니다.

* 본건의 예상 입찰가는 이러한 위험 요인들을 반영하여, 감정가(지분 기준)의 30% ~ 50% 수준인 20,000,000원 ~ 35,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 이는 투자 위험 대비 수익률을 고려한 보수적인 제안이며, 최종 입찰가는 권리관계 명확화 정도 및 개인의 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.