나이스옥션 법원경매 광주 2024타경2232 [2] 광주광역시 동구 지산동 268-7 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경2232 [2] 광주광역시 동구 지산동 268-7 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2232
• 주소: 광주광역시 동구 지산동 268-7
• 감정가: 663,040,000원
• 최저가: 297,043,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

광주지방법원 경매2계 2024타경2232 | 소재지: 광주광역시 동구 지산동 268-7 | 감정가: 663,040,000원 | 최저가: 297,043,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 물건은 광주지방법원 2024타경2232 (2) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 광주광역시 동구 지산동 268-7 소재의 토지(임야)입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 총 토지면적은 518.00㎡ (약 156.70평)입니다. 최초 감정가는 663,040,000원으로 책정되었습니다.

1.3. 특이사항 요약

본 물건은 공부상 용도는 '임야'이나, 현황은 '주거나지' 및 '일부 도로'로 사용되고 있어, 매수 시 현황과 공부상의 불일치에 대한 법적, 행정적 리스크를 충분히 검토해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 지산동 “삼성아파트” 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하는 주택지대입니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다. 특히 기호(1)과 기호(2) 모두 서측 또는 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 용도 및 이용상태

기호(1),(2) 모두 부정형의 완경사지이나, 현재 이용상태는 공부상 용도(전/임야)와 달리 주거나지이며, 기호(2)의 경우 일부는 현황 도로로 사용되고 있습니다. 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 개발 밀도가 높은 지역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

본 경매는 부동산 임의경매 사건이며, 매각대상은 건물 없이 토지 매각(토지매각)만 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(배OO)이므로 복잡한 채무관계의 개입 가능성은 상대적으로 낮습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 주거나지로 이용 중인 현황을 고려할 때, 현장 방문 및 탐문을 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)의 현황을 반드시 파악해야 합니다. 점유자가 존재할 경우 명도(인도명령) 관련 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 토지이용계획 및 제한

4.1. 주요 제한사항

본건은 도시지역 및 제2종일반주거지역으로 주거용 개발이 가능한 지역입니다.

다만, **현상변경허가 대상구역(오지호가)<문화재보호법>**에 해당하여, 개발 및 건축 행위 시 문화재 보호법에 따른 현상변경허가를 받아야 하는 등 인허가 절차가 까다로울 수 있습니다.

또한, 기호(2)의 경우 **준보전산지<산지관리법>**에 포함되어 있어 산지 전용 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

**소로2류(폭 8m-10m)**에 접합되어 있어 개발 시 도로 지분과 관련된 문제가 발생할 수 있으며, 이로 인한 지가 상승 효과도 기대할 수 있습니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 상권 및 편의시설

주위가 주택지대이므로, 상권은 주로 생활 편의시설 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 대형 상업시설보다는 소규모 상점이나 병원 등이 인근에 분포할 것으로 예상되며, 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있는 것으로 판단됩니다.

5.2. 생활 환경 및 혐오시설

주변에 삼성아파트와 일반 주택들이 위치한 주택가로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역을 직접 조사한 결과, 주변에 즉각적으로 확인되는 대규모의 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 입찰 전 현장 답사를 통한 물리적 환경 체크가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 공부상의 지목과 현황의 차이 (최대 리스크)

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '주거나지' 및 '일부 도로'입니다. 매수자는 현황대로 사용하려면 지목 변경 절차를 밟아야 하며, 이 과정에서 개발 행위 제한(문화재보호법, 준보전산지 등)으로 인해 지목 변경이 어렵거나 추가적인 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 현황 도로 리스크

기호(2)는 현황이 '일부 현황 도로'로 사용되고 있습니다. 현황 도로는 사유지이더라도 다수가 오랫동안 통행로로 사용했을 경우 사실상의 도로로 인정되어 소유자가 임의로 통행을 막을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지 면적 일부에 대한 사적 사용이 제한될 수 있습니다.

6.3. 행정적 제한 리스크

제2종일반주거지역임에도 불구하고, **현상변경허가 대상구역**으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 광주시 문화재 관련 부서와의 협의가 필수적이며, 이로 인해 건축 계획 및 규모가 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 광주 동구의 **제2종일반주거지역** 내에 위치한 토지로서, 주거 개발 잠재력은 높습니다. 그러나 **'임야'와 '주거나지'/'도로' 사이의 현황 불일치** 및 **문화재보호법에 의한 규제**가 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수자는 지목 변경의 가능성과 규제 내용을 사전에 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 2차선 도로에 접합되어 있어 차량 접근성이 우수하며, 주택가에 위치하여 실수요자 확보가 용이합니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역은 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 주거 개발 최적의 용도지역 중 하나입니다.

시세 대비 감정가: 현황이 주거나지로 이용되고 있음을 고려하면, 감정가가 현황대로의 가치를 반영했는지 확인하고, 유찰 시 투자 매력이 상승할 수 있습니다.

(참고: 매수 전 반드시 현장 답사 및 관할 관청을 통한 지목 변경 및 건축 인허가 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.)

법원 정보

광주지방법원 경매2계