나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558401 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-40 금호타운 12동 2층205호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558401 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-40 금호타운 12동 2층205호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매10계 2024타경558401 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 낙섬동로 9, 12동 2층205호 (용현동,금호타운) | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 170,800,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 보고서 (인천지방법원 2024타경558401)

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경558401 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-40 금호타운 12동 2층205호

용도: 아파트 (이용상태: 아파트로 이용 중임)

감정가: 244,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조

건물면적: 72.23㎡ (전용)

토지면적: 35.85㎡ (대지권)

건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 제2층 (사용승인일: 1991.11.30.)

설비내역: 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

본건은 인천 미추홀구 용현동 소재 용현중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 무난한 편입니다. 다만, 지하철 인하대역(수인분당선)은 도보로 약 30분 내외 소요되는 원거리에 위치합니다. 본건 남서측(약 35M), 남동측(약 20M), 북동측(약 15M)의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 권리관계상 복잡한 분쟁의 소지는 적습니다. 본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 주로 담보권(근저당 등) 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 소유자(윤OO)와 채무자(윤OO)가 동일하여 채무자의 책임재산에 대한 경매입니다. 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 현재 임대 관계는 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정에 대한 대비가 필요합니다. 특이사항 및 주의사항은 보고된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 이는 주거 기능을 주로 하되 이를 지원하는 일부 상업 기능의 도입이 가능한 지역입니다. 주위 환경에 근린생활시설이 소재하는 등 주거 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 용현중학교 인근에 위치하여 상대보호구역, 절대보호구역 등 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한을 받고 있으므로, 향후 상업적 용도 변경 등에는 제약이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

1991년 사용승인된 아파트로, 난방, 위생, 소화, 승강기 등의 기본 설비를 갖추고 있습니다. 도보 1분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로 접근성이 양호하여 자가용 이용이 편리합니다. 학교가 다수 인접해 있어 교육 환경은 양호하나, 토지이용계획상 과밀억제권역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 임대 관계가 미상입니다. 현황조사 시 임차인이 확인될 경우 대항력 유무에 따라 추가 인수 금액이 발생할 수 있으며, 소유자 점유라 하더라도 명도(인도명령) 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

둘째, 1991년 건축된 약 34년 경과된 아파트이므로, 노후화에 따른 향후 대규모 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역에 지정되어 있어, 추후 해당 부지에 대한 재개발 또는 용도 변경을 시도할 경우 교육 관련 규제로 인해 인허가 과정에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동의 주거 밀집 지역에 위치한 준주거지역 내 아파트 경매 물건입니다. 입지적으로 차량 및 버스 교통이 양호하며, 토지/건물 일괄매각으로 권리가 명확합니다. 30년 이상 경과된 구축 아파트이므로 건물의 가치보다는 준주거지역 내 35.85㎡의 대지권 가치에 주목할 필요가 있습니다. 명도 리스크와 노후도에 따른 수선 비용은 감안해야 하지만, 감정가(2억 4,400만 원)를 기준으로 주변 시세를 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정한다면, 실거주 목적 또는 장기적 재건축/개발 가능성을 염두에 둔 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리관계가 단순합니다.

2. 일반 주거지역보다 용적률 이점이 있는 '준주거지역' 내 대지권 35.85㎡를 확보합니다.

3. 버스정류장이 도보 1분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 소유자와 채무자가 동일하여, 임차인이 없을 경우 명도 과정이 비교적 예측 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매10계