나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149512 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제10층 제1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149512 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제10층 제1004호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경149512 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 144, 제10층 제1004호 (화곡동, 트러스트) | 감정가: 371,000,000원 | 최저가: 296,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 서울남부지방법원 2024타경149512 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제10층 제1004호 오피스텔이며, 감정가는 371,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄매각이며, 소유자는 김OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (전유면적 기준)

토지면적: 8.01제곱미터 (약 2.42평)

건물면적 (전용): 26.63제곱미터 (약 8.05평)

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건물명: 트러스트

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상12층 건물 중 제10층

사용승인일: 2021.12.10. (신축급)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통 환경

본 오피스텔은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남서측 근거리에 위치하는 역세권 물건입니다.

지하철 까치산역까지는 도보 약 10분에서 15분 거리로 추정되며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 기계식 주차장이 구비되어 있어 자가용 이용 편의성도 갖추고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

주위는 오피스텔, 공동주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

특히, 일반상업지역 내에 위치하고 있어 생활편의시설(음식점, 병원, 은행 등)의 접근성이 매우 우수합니다.

물건 자체는 신축급(2021년 사용승인) 오피스텔로, 내부 인테리어가 모던하고 깨끗하며, 풀옵션(냉장고, 세탁기, 에어컨, 침대, TV, 전자레인지 등)으로 구성되어 있어 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않아 일반적인 상업지역 내 시설 분포를 따를 것으로 보입니다.

3. 물건 현황 및 토지이용계획 분석

3.1. 물건 현황

본 건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 10층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

외벽은 석재붙임 마감 등으로 처리되어 건물의 내구성과 외관이 우수합니다.

위생 및 급배수 설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차장 등이 구비되어 있어 오피스텔로서 갖추어야 할 기본적인 설비는 충분합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 화곡동 936-6 외 2필지 총 3필 일단의 장방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

가장 중요한 토지이용계획은 '도시지역, 일반상업지역'입니다. 일반상업지역은 건폐율 및 용적률이 높아 토지의 이용 가치가 높으며, 향후 개발 잠재력도 우수합니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제가 일부 존재하며, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 강서구 일대에서 흔히 볼 수 있는 규제 사항으로, 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있으나 현존하는 오피스텔 이용에는 문제가 없습니다.

4. 권리 분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리 분석 요약 (매각조건 반영)

경매 구분은 부동산강제경매이며, 가장 눈여겨봐야 할 사항은 '주의사항'입니다.

주의사항: "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"

4.2. 권리상의 잠재적 리스크 (핵심 분석)

일반적인 경매 물건에서 가장 큰 위험은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 본 물건의 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 주택임차권을 승계하여 대항력을 갖춘 것으로 추정되나, *매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행*됩니다.

이는 매수인이 임차보증금 반환 책임을 인수할 위험(명도 리스크 및 비용 부담)이 사실상 소멸함을 의미하는 것으로, 권리관계가 매우 깨끗해지는 긍정적인 요인입니다.

다만, 법원 문서 및 매각 조건 상의 대항력 포기 확약 여부를 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4.3. 기타 리스크

임대관계는 '미상'이므로, 현 임차인의 점유 여부, 정확한 임대차 관계 및 명도에 대한 준비가 필요합니다.

채무자가 공란인 점은 큰 의미는 없으나, 채권자가 강제경매를 신청한 만큼 채무 이행 의지가 부족할 수 있으며, 입찰자는 명도까지의 기간을 염두에 두어야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 2호선/5호선 까치산역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

가장 큰 투자 매력은 '임차인 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로, 낙찰자가 인수할 권리상의 하자가 거의 없는 (혹은 제거된) 상태로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 초보 투자자에게도 명도 리스크 측면에서 매우 유리한 조건입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 근거리 위치 (더블 역세권).

신축급 상태: 2021년식으로 내부 상태 및 시설이 매우 우수하여 높은 임대 선호도를 보일 것입니다.

안전한 권리: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 권리분석상 대항력 인수 위험이 제거되어 명도만 준비하면 되는 안전한 물건입니다.

높은 환금성: 일반상업지역 내 위치하며, 전용면적 약 8평형으로 인근 1인 가구 임대 수요가 꾸준하여 환금성이 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계