나이스옥션 법원경매 상주 2024타경72372 [1] 경상북도 상주시 모서면 가막리 170-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새롬 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 모서면 가막리 소재 "원당마을" 내에 소재하며, 부근일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건 까지 차량의 접근이 가능하나, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 5-6미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,가축사육제한구역(절대제한지역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,(금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

흙벽돌조 함석지붕 단층 주택으로서,
외벽:시멘트몰탈마감 등,
내벽:벽지 마감 등,
바닥:장판지 마감 등.
창호:샷시창호.

흙벽돌조 스레이트지붕 단층 창고로서,
내외벽:시멘트몰탈마감 등,
바닥:콘크리트마감 등.

이용상태

주택 및 창고로 이용 중임.

설비내역

주택부분은 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

-의뢰목록상 흙벽돌조 스레이트지붕 단층 주택이나 실제는 함석지붕임.
-의뢰목록상 흙벽돌조 단층 창고는 면적이 31.74㎡이나 실제는 약 50㎡ .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 1 공부상 흙벽돌조 스레이트지붕 단층 주택이나 실제 함석지붕이고 흙벽돌조 단층 창고는 면적이 31.74㎡이나 실제는 약 50㎡임. 재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2024타경72372 (1)

소재지: 경상북도 상주시 모서면 가막리 170-1

용도: 단독주택

감정가: 60,304,320원

토지면적: 419.83㎡ (약 127.00평)

건물면적: 122.98㎡ (약 37.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 조OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 상주시 모서면 가막리 소재 "원당마을" 내에 위치하며, 주변 지역은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 토지는 동측으로 폭 약 5-6미터, 남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(절대제한지역(전축종)) 및 금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률에 따른 (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 1979년 6월 25일 최초 소유권이전(이옥순) 후 2022년 9월 5일 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전(윤우영)되었습니다. 이후 2024년 1월 18일 근저당권(조광페인트주식회사, 19,990,000원)이 설정되었으며, 해당 근저당권은 말소기준권리가 됩니다. 2024년 9월 26일에는 조광페인트의 임의경매개시결정(19,990,000원)과 가압류(51,411,925원)가, 2024년 12월 10일에는 KB국민카드의 가압류(17,315,217원)와 롯데캐피탈의 가압류(32,459,203원)가 등기되었습니다. 이들 권리는 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

건물 등기부 또한 2022년 9월 5일 소유권보존(윤우영) 후 토지 등기부와 동일한 권리관계(을1 근저당권, 갑2 임의경매, 갑3~5 가압류)가 등기되어 있으며, 이 역시 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 121,176,345원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 것으로 나타났습니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 계획 수립 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농가 주택 및 농경지가 밀집한 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지구와는 다른 특성을 보입니다. 주변에는 농경지와 임야가 분포하고 있으며, 이는 전원생활을 선호하는 수요층에게는 장점이 될 수 있습니다. 다만, 상업시설이나 편의시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적이나, 차량 접근이 가능한 점을 고려할 때 상주시내 중심 지역의 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 상주시 모서면 지역에서 추진되었던 폐기물처리시설 설치 관련 주민 반대 사례가 보도된 바 있습니다. 해당 물건과의 직접적인 관련성은 없으나, 지역 개발 관련 이슈에 대한 관심이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 특이사항

본 물건은 재매각 대상이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 이는 일반 경매보다 높은 보증금이 요구된다는 점을 유의해야 합니다.

6.2. 건물 실제 현황과의 차이

등기부 등 공부상의 흙벽돌조 스레이트지붕 단층 주택과 달리, 실제로는 함석지붕으로 확인되었습니다. 또한, 공부상 흙벽돌조 단층 창고 면적은 31.74㎡이나 실제 약 50㎡로 면적 차이가 있습니다. 이러한 현황과 공부상 차이는 매수인이 직접 현장 확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 폐수배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 모서면 가막리에 위치한 단독주택입니다. 농가주택 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성을 가지고 있으며, 차량 접근은 가능하나 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다. 등기부상 근저당권 및 다수의 가압류가 설정되어 있으나, 이는 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 건물의 실제 현황과 공부상 차이가 존재하며, 재매각 및 특별매각조건 적용 등 추가적인 확인과 주의가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 별도 협상 없이 일괄 취득이 가능합니다.

* 인근 지역의 생활여건 개선 사업 추진 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가 60,304,320원 기준으로, 주변 단독주택 시세를 파악한 결과, 상주 지역 단독주택의 매매 가격은 규모 및 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 경상북도 상주시 모서면 지역의 248㎡ 토지에 88㎡ 건물을 갖춘 주택이 2억 3천만원에 매물로 나온 사례가 있으며, 함창읍 지역의 48평 대지에 21평 건물 단독주택이 1억 4천만원에 소개된 바 있습니다. 또한, 상주 지역 전원주택 매매 건들이 1억 5천만원에서 4억 8천만원 이상까지 다양하게 존재합니다.

본 건의 감정가는 60,304,320원으로, 토지 약 127평, 건물 약 37평임을 고려할 때, 순수 면적만으로 비교하기는 어렵지만, 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가로 평가되었습니다. 그러나 건물의 실제 현황과 공부상 차이, 재매각 이력 등은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 감정가는 60,304,320원입니다. 재매각 대상이고 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되는 점, 건물 현황과 공부상 차이, 임대차 관계 미상 등의 리스크를 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가를 크게 상회하지 않는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

시세 조사를 통해 파악된 상주 지역 단독주택의 가격대와 본 건의 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 보수적으로 고려해볼 수 있습니다. 특히, 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.