나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경80163 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 311-31 예송타운 202동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선 "천마산역" 남측 인근에 위치하며 인근에 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 임야 등이 혼재하고 있으며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입 가능하며, 인근에 경춘선 "천마산역", 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서,

외벽 : 타일붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방, 위생 및 급ㆍ배수시설 등이 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 폐문부재로 임대관계 미상임.

- 본건 건물(202동)은 남측 토지인 311-6 지상에 소재하는 201동과 벽체를 공유하는 형태의 건물로 목측되는 바 입찰시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경80163 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 311-31 예송타운 202동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호

건물 면적: 74.36㎡ (약 22.50평)

건물 사용승인일: 2016년 07월 04일

1.4. 토지 이용 현황

토지 면적: 41.15㎡ (약 12.45평)

토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 경춘선 "천마산역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 창고 및 공장, 임야 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 인근에 경춘선 "천마산역"과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2024-08-02, 등기구분: 갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 주택도시보증공사(HUG)로부터 양도받은 임차인(조수경)이 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 204,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 03월 05일, 확정일자는 2021년 02월 16일입니다.

제공된 정보상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다 ("대항력: 없음").

또한, 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해주기로 하였습니다.

따라서, 법원 매각으로 인해 임차인의 보증금 204,000,000원이 인수될 가능성은 없다고 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황

등기부 상에는 소유권이전, 주택임차권(조수경), 소유권이전, 강제경매(주택도시보증공사, 말소기준권리), 압류(남양주시) 등이 등재되어 있으며, 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다. 강제경매 개시결정으로 인하여 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주거용 건물이 밀집된 지역으로, 인근에 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 소규모 창고 및 공장이 혼재되어 있어 일부 지역은 산업 활동이 이루어지고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 천마산역 주변의 상업시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거지역의 범주 내에 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 현황 및 HUG의 확약서에 따라 임차보증금 인수 위험은 적으나, 권리분석은 반드시 최종적으로 재확인해야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

본건 건물(202동)은 남측 토지인 311-6 지상에 소재하는 201동과 벽체를 공유하는 형태로 목측됩니다. 입찰 시 이러한 건물 구조에 유의할 필요가 있습니다. 또한, 폐문부재로 인해 정확한 내부 이용 상태 및 점유 관계를 파악하는 데 한계가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획 상 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당하므로, 추후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 소규모 창고 및 공장이 혼재하는 점은 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2016년 준공)의 다세대주택으로, 경춘선 천마산역과 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건으로 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 인근에 공장 및 창고가 혼재하고 있고, 일부 특이사항(건물 구조) 및 토지 이용 제한 사항이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 상태의 주거 공간 확보 가능

* 천마산역 인근으로 교통 편리성

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서 및 대항력 없음 확인)

* 일괄매각으로 토지와 건물 모두 취득 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 준공 연도를 고려할 때, 시세는 약 1억 6천만원에서 1억 9천만원 사이로 추정됩니다.

감정가 2억 1천만원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

이에 따라, 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 최근 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.