나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경78832 [1] 경기도 남양주시 수동면 수산리 200 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2024.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 수산리 소재 "수산1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(2) : 기호(9) 토지의 후면 부속토지 상태임.
기호(6)(8)(9) : 대체로 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(3)(4)(7) : 띠모양의 토지로서 도로상태임.

인접 도로상태

남동측으로 본건 기호(3)(4)(7)을 포함하여 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 임.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목 도로이나 현황은 후면부 주택부속 토지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 2층 건물로서
(사용승인일 : 2010.07.20, 증축일 : 2019.06.26)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 비닐사이딩 블록쌓기(주차장)
내벽 : 벽돌쌓기, 벽지도배, 타일마감 등
창호 : 하이샷시 창호 마감 등

기호(5) : 경량철골구조 경량철골지붕 1층 건물로서
(사용승인일 : 2019.06.21)
외벽 : 치장벽돌쌓기, 유리마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 마감 등

이용상태

기호(1) : 주택 및 주차장, 기호(5) : 주택으로 이용중임.

설비내역

기호(1)(5) : 위생설비, 급.배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

기호(5) 건물은 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기호(1) 건물은 일반건축물대장에 "위반건축물" 표기되어 있음.
(위반내용 : 무단증축 동식물관련시설 철파이프조 70.0㎡)
(시정명령한 내용 : 위반사항 원상복구 명령)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2024타경78832 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 수산리 200

용도: 단독주택

감정가: 1,418,914,300원

토지면적: 2480.00㎡ (약 750.35평)

건물면적: 515.87㎡ (약 156.06평) (주요 건물 기준)

건물 제시외 면적: 182.40㎡ (약 55.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

주요 권리자 (임의경매 신청인): 박애란

1.3. 건축물 정보

건물(1): 일반철골구조, 샌드위치 판넬 지붕 2층 건물. 사용승인일 2010년 7월 20일, 증축일 2019년 6월 26일. 주택 및 주차장으로 이용 중. 연면적 약 422.9㎡. 일반건축물대장에 "위반건축물"로 표기되어 있으며, 무단 증축 내용이 있고 시정명령이 내려진 상태임.

건물(5): 경량철골구조, 경량철골 지붕 1층 건물. 사용승인일 2019년 6월 21일. 주택으로 이용 중. 연면적 약 92.97㎡. 공부상 제1종 근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있으나 현황과 다름.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 수산리 소재 "수산1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재하고 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

토지는 대체로 사다리형 또는 띠 모양으로, 주거용 건부지로 이용 중임. 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 아래와 같은 권리 내역이 확인됨.

* 소유권: 고왕석 외 1명 → 심옥자 (2018.03.19)

* 근저당: 제이비우리캐피탈 주식회사 (2019.08.01, 360,000,000원)

* 근저당: 박애란 (2021.09.02, 300,000,000원)

* 임의경매: 박애란 (2024.06.27, 246,246,575원) - 본건 경매 개시 결정.

* 압류: 남양주시 (2025.09.15) - *등기부 기재 일자로, 실제 압류 시점 및 효력에 대한 추가 확인이 필요함.*

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리(을3)는 제이비우리캐피탈 주식회사의 근저당권 (접수일자 2019.08.01)임. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리(갑구권리 등)는 매각으로 소멸되지 않으나, 본건의 경우 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 미등기/특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권" 개요가 물건명세서에 언급되어 있으나, 등기부상 명확한 내용 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "예성빌라(A,B동)" (가평군 수동면 수산리 245번지, 1990년 건축)의 2024년 3월 7일 매매 사례는 43,000,000원으로 확인됩니다.

이 정보는 본건 물건의 규모, 용도, 감정가와 현저한 차이가 있어 직접적인 비교 분석에는 한계가 있으며, 본건과 동일 단지 또는 건물로 보기 어렵습니다. 참고용으로만 활용해야 합니다.

4.2. 개발 계획

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 지역의 계획적인 발전 및 개발 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

수산1리마을회관 인근에 위치하며, 단독주택, 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음. 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 편의성을 제공함.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 현장 방문을 통한 추가적인 조사가 필요합니다. 다만, 본건 지역은 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 환경 규제가 적용되는 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

기호(1) 건물은 일반건축물대장에 "위반건축물"로 표기되어 있으며, 무단 증축에 대한 시정명령이 내려진 상태임. 이는 추후 원상복구 이행강제금 부과, 건축물 사용에 제약 등의 리스크로 작용할 수 있음.

6.2. 공부와의 차이

* 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '도로'이나, 현황은 후면 주택의 부속 토지로 이용 중임.

* 기호(5) 건물은 공부상 '제1종 근린생활시설(소매점)'으로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중임.

이러한 공부상 내용과 현황의 차이는 향후 건축물 용도 변경, 이행강제금, 민원 발생 등의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음.

6.3. 미상 임대차

임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적임. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 별도 확인이 요구됨.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 및 토지 이용에 대한 일부 제한이 따를 수 있음.

6.5. 미확인 권리

물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 언급되었으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면에 위치한 넓은 토지(약 750평) 위에 단독주택 및 부속 건물이 소재하며, 감정가는 약 14.19억원으로 책정되었습니다.

차량 진입이 가능하고 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 위반건축물, 공부상 용도 불일치, 토지 지목과 현황 불일치 등 다수의 특이사항 및 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

채권자 박애란의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주변 유사 물건의 시세 정보가 제한적이며, 제시된 정보만으로는 정확한 가치 판단에 한계가 있어 추가적인 현장 조사 및 심층 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적(약 750평)을 확보하고 있어, 향후 건축, 개발, 분할 등 다양한 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 생산관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 지역 발전 잠재력을 기반으로 한 투자가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 및 공부상 내용과 현황의 차이를 해소하고 정상화할 경우, 물건의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경이 우수한 지역으로, 전원주택, 펜션 등 특수 목적 활용 시 시너지 효과를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

현재 감정가(1,418,914,300원) 대비 말소기준권리 이후의 채권 총액(근저당 2건 합계 6.6억원 + 경매 신청 채권액 2.46억원)을 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 입찰가가 변동될 수 있습니다.

특히, 위반건축물, 공부상 내용 불일치, 미상 임대차 등 다수의 리스크 요인을 고려하여, 이러한 부분의 복구 비용 및 잠재적 손실 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

따라서, 정확한 토지 가치 평가(인근 실거래가, 공시지가 비교), 건물 상태 정밀 진단, 위반건축물 및 용도 변경 관련 법규 검토, 복구 비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

제시된 정보만으로는 보수적인 접근을 권장하며, 현장 조사 및 전문가 검토를 통해 입찰가를 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

개략적인 범위로서, 감정가의 70~80% 수준에서 시작되는 일반적인 경매 동향과 본건의 특수성을 고려할 때, 10억원 ~ 12억원 내외 를 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 매우 추정적인 수치이며 현장 조사 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.