나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79682 [1] 경기도 가평군 가평읍 대곡리 402-1 가평선힐아파트 102동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재 "가평고등학교" 서측 인근에 위치하는 가평선힐
아파트 단지내 102동이며 주변지역은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 농경지
등으로 형성된 가평읍 중심권 외곽지역임.

교통상황

국도변에 위치하여 차량접근 용이하며 가평읍 중심권까지 승용차로 약 10분 거리이고 인근에
전철역(가평역)이 가까우므로 제반 교통여건은 무난한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 15층내 1층 104호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 새시 유리창호.

이용상태

아파트(방3실, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 유사한 형태로서 주변지대와 등고 평탄한 지반이며, 서측으로는 임야와 경계하고
있는 아파트부지임.

인접 도로상태등

본 단지의 북측으로 개설된 정문을 통하여 동측의 중심도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m-12m)(소로1-39)(저촉), 중로1류(폭 20m- 25m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2024타경79682 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 대곡리 402-1 가평선힐아파트 102동 1층 104호

용도: 아파트

감정가: 169,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.59㎡ (약 10.77평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 64.85㎡ (약 19.62평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 내 1층 104호

이용상태: 아파트 (방3실, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등)

사용승인일: 2008년 5월 28일

총세대수: 180세대

동수: 3동

최고층/최저층: 15층 / 1층

주차대수: 총 100대 (지상 12대, 지하 6대, 지하 전기차충전기 4대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 대곡리 소재 "가평고등학교" 서측 인근에 위치한 가평선힐아파트 단지 내 102동 1층 104호입니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성된 가평읍 중심권 외곽 지역입니다.

2.2. 교통상황

국도변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 가평읍 중심권까지 승용차로 약 10분 소요됩니다. 인근에 전철역(가평역)이 가까워 전반적인 교통 여건은 무난한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-08

* 확정일자: 2023-10-06

* 배당신고일자: 2024-09-04

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 경기신용보증재단 가압류 (접수일자 2024-05-16, 권리금액 20,000,000원)

* 채권자 (강제경매 신청): 신한카드 (접수일자 2024-07-15, 권리금액 13,344,814원)

* 등기부채권 총액: 20,000,000원

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 상세 분석 필요)

주의사항: 임차인 최우진씨는 전입일자(2021-10-08)가 말소기준권리(2024-05-16)보다 선순위에 있어 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하지만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수하거나, 별도 합의가 있을 가능성을 시사합니다. 그러나 임대관계가 미상이므로, 입찰 전 임차인과의 직접적인 소통 및 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다. 인수 보증금 0원 명시에도 불구하고, 실제 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

단지 주변은 주거지, 학교, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 가평읍 중심권까지 차량으로 이동이 가능하며, 편의시설 이용은 중심가로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 가평선힐아파트

주소: 경기도 가평군 가평읍 대곡리 402-1

건축년도: 2008년 (사용승인일 2008-05-28)

총세대수: 180세대

층수: 최고 15층

관리사무소 연락처: 031-581-1405

5.2. 주변 교육 및 교통

* 교육시설: 가평고등학교 인근 위치

* 교통시설: 가평역 인근, 국도변 위치 (차량 접근 용이)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최우진 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 전입일자가 말소기준권리보다 선순위입니다. 임대관계가 미상이며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 실제 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 존재합니다. 이는 가장 큰 리스크 요인이므로 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭10m-12m)(소로1-39)(저촉), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 가평읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 1억 6,900만원이나, 최근 실거래가(동일 면적 1억 8,900만원)를 고려할 때 시세 대비 저평가 가능성도 있습니다. 다만, 임차인 보증금 관련 불확실성 해소가 최우선 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 실거래가(1억 8,900만원) 대비 감정가(1억 6,900만원)가 낮게 책정되었습니다.

* 동일 면적(64.85㎡)의 최근 실거래 사례(1억 8,900만원)가 존재하여 시세 파악이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 배당을 통해 전액 회수되거나, 인수하지 않아도 되는 조건이 명확히 확인된다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적의 실거래가(1억 8,900만원) 및 감정가(1억 6,900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보를 기준으로 하며, 낙찰자가 임차인의 보증금 140,000,000원을 추가로 부담해야 하는 경우, 입찰가는 크게 달라져야 합니다.

따라서, 대항력 있는 임차인 관련 리스크가 해소된다는 전제 하에, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원. (본 산정액은 권리 인수 금액을 제외한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.