나이스옥션 법원경매 제주 2024타경20814 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 996-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 "농공단지입구교차로" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌 취락지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 "단독주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 폭 약 12M 내외, 서측으로 폭 약 6M 내외의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급ㆍ생태계보전지구5등급ㆍ지하수자원보전4등급ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역)ㆍ지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨‘건물감정평가요항표’참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층 건으로서,(사용승인일자: 2016.06.21)
외 벽 : 목재 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1,2층 공히 "단독주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 일련번호 1)은 제시목록상 996-3, 997-2번지 양지상에 소재하나, 현황 토지대장상 2016.06.24자로 997-2번지는 합병으로 인하여 말소되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경20814 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 996-3

용도: 단독주택

감정가: 834,659,510원

토지면적: 590.00㎡ (약 178.5평)

건물면적: 286.05㎡ (약 86.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행(근저당권자)

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 "농공단지입구교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 농촌 취락지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용상태: 인접 도로 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 "단독주택" 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 동측으로 폭 약 12M 내외, 서측으로 폭 약 6M 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 09월 08일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 576,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매신청 채권자: 농협은행 (2024년 01월 19일 임의경매 개시결정, 채권액 488,797,269원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (예: 근저당권, 임의경매개시결정 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* B * (BOYDGRIFFINODYSSEY): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 대항력 없음.

* B * (BOYDJUSTINALAN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 대항력 없음.

* B * (BOYDLINCOLNADVENTURE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 대항력 없음.

* B * (BOYDNATALIEEMILIA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-19, 대항력 없음.

* 주 (주식회사제인스): 보증금 50,000,000원, 차임 27,500,000원, 배당신고일자 2024-04-05, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

대상 물건은 농촌 지역에 위치하며, 인근에 농경지와 임야가 혼재하는 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. "농공단지입구교차로" 인근이라는 점은 일부 산업 활동이 존재할 수 있음을 시사하나, 해당 물건 자체는 단독주택 용도로 이용되고 있습니다. 직접적인 상업 시설보다는 인근 대정읍 소재지나 서귀포시의 상업 시설을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 따라서 전형적인 농촌 생활권 상권으로 볼 수 있으며, 주요 상업 활동이나 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물정보: 2016년 06월 21일 사용 승인된 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 목재 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주위 환경은 농촌 취락지대로서 대체로 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 및 간선도로 소재로 교통 여건은 보통입니다.

* 편의시설: 인근에 편의시설이 집중되어 있지 않아, 대중교통이나 차량을 이용하여 대정읍 또는 서귀포시로 이동해야 합니다.

* 문화/여가: 서귀포시 등 인근 지역으로 이동하여 다양한 문화 및 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건이라는 점은 거래 구조상 특이사항이 있을 수 있으나, 경매 절차상 소유권 이전에는 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역 외 다수의 보전지구(경관, 생태, 지하수) 및 제한 구역(가축사육제한)에 속해 있어 향후 건축이나 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 보증금/차임: 주식회사제인스의 경우 보증금 5천만원, 차임 2천7백5십만원으로 기재되어 있습니다. 일반적인 월세 계약과는 차이가 있어 보이나, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 지하수 자원 특별관리구역: 지하수 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년에 신축된 비교적 연식 짧은 통나무 구조의 단독주택입니다. 넓은 토지 면적(약 178.5평)과 아담한 건물 면적(약 86.5평)을 갖추고 있으며, 농촌 지역의 조용하고 한적한 생활을 누리기에 적합합니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수하는 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성이 다소 떨어질 수 있으며, 각종 개발 및 토지 이용에 관한 공법상 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 최신 건축 연도: 2016년에 건축되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 넉넉한 토지 면적: 약 178.5평의 토지는 향후 활용 가능성을 제공합니다.

* 조용한 주거 환경: 전원생활이나 조용한 주거를 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 834,659,510원입니다. 제주 서귀포시 대정읍 지역의 유사 단독주택 시세, 건물 상태, 토지 면적 및 개발 제한 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준을 기준으로 판단할 수 있습니다. 주변 시세 자료 및 실거래가 추이를 분석한 결과, 보수적으로는 감정가의 70%~80% 수준부터 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 경쟁 물건 및 실제 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 이에 따라 584,000,000원 ~ 667,000,000원 사이에서 입찰가격을 산정해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 물건의 희소성, 주변 개발 계획, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.