나이스옥션 법원경매 부천 2025타경155 [2] 경기도 김포시 대곶면 율생리 197-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 안병철

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "율생4리노인회" 남서측 인근에 위치하며,
주위 일대는 농경지 및 임야, 단독주택 및 중소규모의 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통
사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 완경사 토지로서, 현황 "전"으로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로서, 현황 "휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 본건 북측으로 로폭 약 2-3미터의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 토지 :
도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역
(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 토지상에는 별지"사진용지"와 같이 철거 및 이동이 용이한
컨테이너박스 창고 1개동이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호(1) 토지는 공부상 지목 "답"이나 현황은 "전"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출요함 (미제출시 보증금 몰수)
2. 지상의 컨테이너창고 1동은 매각에서 제외함.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경155 (2)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 율생리 197-3

용도: 전 (농경지)

감정가: 382,860,000원

토지면적: 1418.00㎡ (약 429평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 대곶면 율생리 소재 "율생4리 노인회" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 및 중소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

소형 차량의 출입은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 북측으로 로폭 약 2-3미터의 비포장 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 서울축산업협동조합의 근저당 (접수일자 2021-04-09, 채권액 294,000,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 경매절차 진행 후 말소될 예정입니다.

등기부등본 상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차권 인수 문제는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 그리고 소규모 공장들이 산재한 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권과는 거리가 있습니다.

다만, 김포시는 지속적으로 산업단지 개발 및 환경재생 혁신복합단지 조성 등 대규모 개발 사업을 추진하고 있어, 향후 지역 발전에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

특히, 대곶면 율생리 일대는 율생일반산업단지가 위치하고 있으며, 인근 지역에서도 공장 및 창고 관련 매물이 다수 거래되고 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농경지가 주를 이루는 지역 특성상 주거 환경은 조용한 편일 것으로 예상됩니다.

교통의 경우, 대중교통 이용이 보통 수준이며, 자가용 이용 시 소형차량 접근이 가능합니다.

인근 지역에서 건설 폐기물 무단 방치 및 소각장 설치 관련 이슈가 있었던 점은 고려해야 할 부분입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본 건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매수인이 대금을 미납했을 사유가 있을 수 있습니다.

* 지상 컨테이너 창고 제외: 토지 지상에 소재한 컨테이너 창고 1동은 매각에서 제외되므로, 인도 대상이 아닙니다.

* 개발 제한 구역: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 환경 문제: 인근 지역에서 건설 폐기물 방치 및 공장 밀집으로 인한 환경오염 우려가 제기된 사례가 있어, 환경 관련 민감성을 고려해야 합니다.

* 공부와의 차이: 기호(1) 토지는 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "전"으로 이용 중입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 대곶면 율생리에 위치한 전(밭)으로, 현재 농경지 및 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 해당합니다.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 재매각 물건이라는 점, 그리고 다양한 토지 이용 제한 구역에 속해 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

권리상 특별한 인수사항은 없는 깨끗한 물건으로 보입니다.

향후 김포시의 대규모 개발 사업 추진 방향 등을 고려할 때 장기적인 관점에서의 접근은 가능하나, 현행 법규 및 지역적 특성을 충분히 인지한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 가능성: 김포시의 전반적인 개발 계획 및 혁신 복합단지 조성 사업 등은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 농업적 활용: 현황 "전"으로 이용 중인 토지로서, 농업적 목적으로의 활용이 가능합니다.

* 저평가 가능성: 재매각 물건으로서, 이전 입찰가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 382,860,000원입니다.

매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%인 76,572,000원입니다.

주변 유사 토지의 실거래가 및 공시지가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히, 본 물건은 재매각으로 진행되는 점, 농지취득자격증명 발급 요건, 그리고 다양한 개발 제한 구역 지정 등은 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 것입니다.

따라서, 본 건의 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크와 투자 포인트를 종합적으로 검토하고, 보수적인 접근을 통해 시장 가격 및 현장 상황을 반영한 합리적인 금액으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.