나이스옥션 법원경매 천안 2025타경425 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 ‘부경파크타운하우스’ 단지내에 위치하며, 주위는 지방도변 공동주택지대임.

교통상황

본단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 104호, 3층 304호로서 사용승인일은 2018년 7월 25일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시 이중창임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 침실, 거실/침실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 연립주택 건부지임

인접 도로상태등

본 단지는 서측으로 왕복 2차로의 아스콘포장도로에 접하며, 단지내 도로와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형))

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

▣ 토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항

영농여건불리농지

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경425 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 202동 3층304호

건물명: 부경타운하우스2단지

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 4층 중 3층

사용승인일: 2018년 07월 25일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 53.47㎡ (약 16.18평)

건물 면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리에 위치한 '부경타운하우스' 단지 내에 있으며, 주변은 지방도변 공동주택지대로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

단지 내 지상 및 지하 주차장으로 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형))에 해당함.

또한, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같음.

- 소유권 이전 (2020-03-30, 주식회사부경)

- 소유권 이전 (2020-03-30, 김선정, 매매가 120,000,000원)

- 근저당권 (2020-03-30, 신한은행, 115,200,000원, 말소기준권리)

- 가압류 (2024-09-06, 대구신용보증재단, 20,000,000원, 말소)

- 임의경매 (2025-03-14, 신한은행, 말소)

총 등기부채권액은 135,200,000원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (다만, 지상권은 존재 가능성이 있으나 상세 개요 없음)

3.3. 임차인 현황

조사된 임차 내역이 없음.

보증금: 0원, 차임: 0원

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 단지(부경타운하우스2단지, 지번 709)의 유사 면적(39.982㎡) 물건이 2025년 9월 25일 63,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 해당 물건보다 1개 층 높은 3층이므로 소폭의 가격 상승 요인이 있을 수 있음.

인근 단지(부경파크빌, 지번 708, 2016년식, 면적 약 60㎡)의 경우, 2025년 1월 17,500,000원 ~ 3월 149,000,000원 범위에서 거래되었음. 이를 평당가로 환산하면 약 208만원 ~ 248만원 수준임.

본건의 감정가는 107,000,000원으로, 유사 면적의 직거래가(63,000,000원)와 상당한 괴리가 있으나, 인근 단지의 시세를 고려하면 감정가가 과대평가되었다고 단정하기는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

급배수 위생 설비, 소방 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주차

단지 내 지상 및 지하 주차장이 마련되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 괴리 가능성

감정평가액과 최근 거래 사례 간의 가격 차이가 존재하여, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 추가 분석이 필요함.

6.2. 외부 환경

주변 시설에 대한 혐오시설 존재 여부 등 외부 환경 정보는 추가적인 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인해야 하나, 현재 제공된 정보만으로는 파악이 제한적임.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 신축된 연립주택으로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있음. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됨. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 존재하는 점은 유의해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

신축 건물이 비교적 저렴한 가격에 취득 가능할 잠재력이 있음.

명도 관련 부담이 적어 투자 진입 장벽이 낮음.

동일 단지의 최근 실거래가(63,000,000원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

유사 면적의 직접적인 최근 실거래가(63,000,000원)와 층수 프리미엄, 감정가 및 인근 단지의 시세 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근과 합리적인 수익률 확보를 위해 약 72,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.