나이스옥션 법원경매 안양 2023타경107669 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 815-7 한양하이츠빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2023.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동, 안양역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설
및 공동주택이 혼성된 주상복합지대임.

교통상황

버스가 지나가는 간선도로인 만안로 주변이고, 전철 1호선 안양역까지 500미터 이내의
거리로서 간선도로 및 대중교통시설 접근성 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 12층 도시형생활주택의 제6층으로서
외벽은 드리이비트시공 등, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고, 창호는 샛시창호임.

이용상태

원룸형 도시형생활주택 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스이용설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 1동의 도시형생활주택 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남서측면이 4차로 포장도로와 접하고, 북동측면이 세로와 접하여 통행 및 승용차 접근성
양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(안일초등학교), 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 815-7 한양하이츠빌 6층602호

사건번호

안양지원 2023타경107669 (1)

경매구분

부동산강제경매

매각대상

토지/건물일괄매각

건물용도

도시형생활주택

감정가

92,500,000원

토지면적

5. 21㎡ (약 1.58평)

건물면적

15. 64㎡ (약 4.73평)

채권자

허OO

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(안일초등학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동, 안양역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 공동주택이 혼성된 주상복합지대입니다.

* 교통상황

버스가 지나가는 간선도로인 만안로 주변이며, 지하철 1호선 안양역까지 500미터 이내의 거리로 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕 12층 도시형생활주택의 제6층 건물로, 외벽은 드라이비트 시공 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이고 창호는 샛시창호입니다.

* 이용상태

원룸형 도시형생활주택 단위세대입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스이용설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 1동의 도시형생활주택 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

남서측면이 4차로 포장도로와 접하고, 북동측면이 세로와 접하여 통행 및 승용차 접근성이 양호합니다.

* 주변 혐오시설 정보

물건지 인근에서 일반적인 부동산 거래에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 11월 21일 접수된 허정인 소유권 외 강제경매개시결정(감정가 130,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 추가적인 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수 보증금 합계

0원 (제공된 정보 기준)

* 등기부 현황 요약

- 2016년 07월 29일: 조석래 소유권 이전

- 2021년 12월 13일: 강호경 소유권 이전 (매매 130,000,000원)

- 2023년 11월 21일: 허정인 강제경매 (말소기준권리)

- 2024년 01월 02일: 국민건강보험공단 압류 (징수부-90 7898)

* 기타 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 유사 연식 및 면적대의 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 삼성원빌B동 (2015년식, 51.54㎡): 200,000,000원 (약 388만원/㎡)

- 미영팰리스 (2017년식, 60.33㎡): 285,000,000원 (약 472만원/㎡)

- 동신빌라(나동) (1980년식, 63.04㎡): 120,000,000원 (약 190만원/㎡)

본 물건은 도시형생활주택 원룸형으로, 건물 면적 15.64㎡ 대비 감정가는 92,500,000원이며, 이는 평당 약 591만원 수준입니다. 제시된 주변 거래 사례와 비교 시, 면적 및 주거 형태의 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 하지만 본 물건의 감정가는 비교적 높게 산정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 위치 및 편의시설

안양역 역세권으로 교통이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 안일초등학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

* 주거 환경

12층 건물 중 6층에 위치한 원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요에 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 리스크

가장 큰 리스크 요인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 허정인입니다. 해당 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 점(채권액 130,000,000원)은 이례적이며, 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 권리가 명확히 소멸되지 않거나, 명도 저항 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 채권액 불균형

물건의 감정가는 92,500,000원이나, 경매 신청 채권자 허정인의 채권액은 130,000,000원으로, 감정가보다 높습니다. 이는 매각 시 채권 전액을 회수하기 어려울 수 있음을 시사하며, 채권자 본인이 경매를 신청한 경우, 물건을 저가에 낙찰받으려는 의도가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적 대비 높은 감정가

15. 64㎡의 작은 면적에도 불구하고 감정가가 9,250만원으로 책정되어 있어, 시장 대비 고평가되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 향후 매도 시 가격 경쟁력 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)이 존재하며, 해당 임차인이 채권자로서 130,000,000원의 채권으로 경매를 신청한 점이 매우 이례적이고 높은 리스크 요인으로 작용합니다. 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 비교적 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 명도 및 재매각 시 가격 협상에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지

안양역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적의 활용성

1인 가구 증가 추세에 맞춰 원룸형 주거 공간으로서의 수요 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력

안양 지역 개발 계획 및 도시 재생 사업 등에 따라 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,500,000원이며, 제시된 주변 시세 분석 결과 면적 및 주거 형태의 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 감정가 기준 평당 약 591만원은 유사 지역 다세대 주택의 거래 사례(평당 약 190만원~472만원) 대비 높은 편입니다.

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인(보증금 0원, 차임 0원)과 채권자(허정인, 130,000,000원)의 복합적인 관계를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 임차인이 경매 신청 채권자인 점을 감안하면, 채권 회수 또는 물건 확보를 위해 일정 수준 이상의 입찰가를 제시할 가능성이 있습니다.

이에, 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는, 현 시장 상황과 물건의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 98,000,000원 수준을 권장합니다. 낙찰 후 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 충분히 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.