나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경148731 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제8층 제801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상항은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근) 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 801호로서,
("집합건축물대장상"의 사용승인일은 2019.04.22.)

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : -
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세장형으로서, 공동주택(아파트), 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 동측으로 독산로 아스팔트포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상물건은 물건실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 금천구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도" 기준으로 외부 관찰 등에 의해 작성하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 소유권 보존: 2019년 5월 8일 (김흥수 외 3명)

* 공유자 지분 이전 (매매): 2019년 9월 5일 (김성호)

* 주택 임차권: 2023년 8월 31일 등기 (임차인: 김수림, 보증금: 290,000,000원, 전입: 2019년 7월 19일) - 인수 대상

* 가압류: 2023년 11월 14일 (주택도시보증공사) - 말소 대상 (말소기준권리)

* 강제 경매 개시 결정: 2024년 12월 20일 (주택도시보증공사) - 말소 대상 (본 경매 사건)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 19일

* 확정일자: 2019년 6월 26일

* 배당신고일자: 2023년 8월 31일

* 대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 건의 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 3번 주택임차권(2023.08.31. 등기)은 매수인에게 인수되는 권리이며, 말소기준권리인 갑구 3번 가압류(2023.11.14. 등기) 및 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 독산동 지역은 인근 G밸리(구로, 가산디지털단지)를 배후로 하여 풍부한 직장인 수요를 갖추고 있습니다.

* 지역 내에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 독산동 먹자골목은 다양한 점포와 맛집으로 형성되어 있어 지역 주민 및 직장인들의 이용이 많습니다.

4.2. 지역 특성

* 금천구 독산동 일대는 신안산선 개통 등 교통 개발 호재와 함께 아파트 가격 상승세를 보이며 실수요자 및 투자자들의 관심을 받고 있습니다.

* 특히 가산디지털단지 등 산업단지의 지속적인 발전과 함께 지역 내 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 교육환경 보호구역에 포함되어 있어 인근 교육 시설에 대한 확인이 필요합니다. (남부교육청 확인 요망)

5.2. 의료시설

* 구체적인 의료시설 정보는 검색되지 않았으나, 일반적인 생활권 내 병원 및 의원 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

* 인근에 대형마트, 쇼핑몰, 공원 등 다양한 편의시설 이용이 가능한 것으로 파악됩니다. (검색 결과: 롯데마트, 홈플러스, 프리머스 영화관 등 언급)

5.4. 주변 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 고압선 등)에 대한 구체적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 '장애물제한표면구역' 등이 포함되어 있어 관련 사항은 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다.

* 임차인의 배당이 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 추가로 부담해야 하므로 실질적인 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있습니다.

* "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 배당 예상 결과일 뿐이며 실제 배당 순위 및 금액에 따라 인수 금액이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 채권 총액이 1,318,000,000원으로 감정가 281,000,000원을 훨씬 상회하여, 소유권 인수 후에도 복잡한 법적 문제에 휘말릴 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리 외 선순위 임차권 등 인수되는 권리가 존재하여 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

6.3. 기타 유의사항

* 내부 구조 조사 불가 및 건축물대장 기준 외부 관찰에 따른 조사로 실제 내부 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치한 아파트로, 입지 조건 자체는 역세권은 아니지만 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 인프라가 갖추어진 편입니다. 최근 금천구 지역의 아파트 시장이 반등하는 추세를 보이고 있으며, 특히 소형 아파트의 희소성이 높아지고 있는 점은 긍정적 요인으로 볼 수 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가 281,000,000원을 초과하는 금액입니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 상황이므로, 경매 절차 상 배당이 원활하게 이루어지지 않을 경우 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 위험이 매우 큽니다.

따라서 본 물건은 높은 위험성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 금천구 지역의 전반적인 부동산 시장 상승세 및 잠재력

* 소형 아파트의 희소성 증가 추세

* 잘 갖추어진 교통망 및 생활 편의 시설

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차인의 보증금 290,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

감정가: 281,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금: 290,000,000원

보증금이 감정가를 초과하는 상황이므로, 시세 및 시장 가치를 고려하더라도 낙찰 후 추가적인 인수 보증금 부담을 감안하면 매우 낮은 금액으로 입찰을 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치를 고려하되, 임차 보증금 인수 위험을 반영하여 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 이 금액은 보증금 인수분을 고려한 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 재확인해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경148731 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-32 명도힐스티지 제8층 제801호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

* 토지 지분: 12.238㎡ (약 3.70평)

* 건물면적 (전용면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 281,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산3동주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 독산로가 인접하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

2.3. 건축물 구조 및 현황

* 건물은 철근콘크리트 구조, 철근콘크리트 지붕의 15층 건물 중 8층 801호입니다.

* 사용승인일은 2019년 4월 22일입니다.

* 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 내부 구조는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

* 소유권 보존: 2019년 5월 8일 (김흥수 외 3명)

* 공유자 지분 이전 (매매): 2019년 9월 5일 (김성호)

* 주택 임차권: 2023년 8월 31일 등기 (임차인: 김수림, 보증금: 290,000,000원, 전입: 2019년 7월 19일) - 인수 대상

* 가압류: 2023년 11월 14일 (주택도시보증공사) - 말소 대상 (말소기준권리)

* 강제 경매 개시 결정: 2024년 12월 20일 (주택도시보증공사) - 말소 대상 (본 경매 사건)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 19일

* 확정일자: 2019년 6월 26일

* 대항력: 있음

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 건의 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 갑구 3번 가압류(2023.11.14. 등기) 및 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권(2023.08.31. 등기)은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 대상 물건이 위치한 금천구 독산동 지역은 G밸리(구로, 가산디지털단지)를 배후로 풍부한 직장인 수요를 가지고 있습니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발합니다.

* 독산동 먹자골목은 다양한 맛집으로 구성되어 지역 주민 및 직장인들의 이용이 많습니다.

4.2. 지역 특성

* 최근 금천구 지역 아파트 시장은 신안산선 개통 등 교통 개발 호재와 함께 상승세를 보이고 있으며, 실수요자와 투자자들의 관심이 증가하고 있습니다.

* 가산디지털단지 등 산업단지의 지속적인 발전은 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 높입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 본 물건의 토지이용계획 상 교육환경 보호구역에 해당하므로, 인근 교육 시설에 대한 상세 확인이 필요합니다 (남부교육청 문의 권장).

5.2. 의료시설

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 구체적인 의료 시설에 대한 언급은 없었으나, 일반적인 주거 지역의 생활 반경 내에서 병원 및 의원 접근이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 편의시설

* 주변에 롯데마트, 홈플러스, 영화관 등 다양한 편의시설이 있어 생활이 편리한 편입니다.

* 독산동 지역은 다양한 상업시설 및 문화 체육 시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 주변 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 검색 결과에서 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선 등)에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 선순위이자 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

* 임차인의 보증금 290,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높으며, 이는 감정가 281,000,000원을 초과하는 금액입니다.

* 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 추가로 부담해야 하므로 실질적인 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 총 채무액이 1,318,000,000원으로 감정가를 훨씬 초과하는 상황입니다.

* 선순위 임차권 등 인수되는 권리가 존재하여 권리 분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

6.3. 기타 유의사항

* 현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 구조 조사가 불가하였으며, 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 최근 지역 내 부동산 시장의 긍정적인 분위기 속에서 소형 아파트의 희소성이 부각되고 있습니다.

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인이 290,000,000원의 보증금을 가지고 있어 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 인수 금액은 감정가를 상회하며, 만약 배당이 부족할 경우 매수인의 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 초과하는 상황임을 감안할 때, 배당 절차상의 불확실성도 존재합니다.

따라서 본 물건은 높은 위험성을 내포하고 있어, 투자 결정에 앞서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 금천구 지역의 부동산 시장 상승 잠재력 및 가산디지털단지 배후 수요

* 전용면적 30㎡ 미만의 소형 아파트에 대한 수요 증가 및 희소성

* 양호한 교통망 및 생활 편의 인프라

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 281,000,000원 대비 인수해야 할 임차인 보증금이 290,000,000원으로, 보증금만으로도 감정가를 초과하는 상황입니다. 따라서, '인수 보증금'을 제외하고 예상 입찰가를 산정하는 원칙을 적용하되, 잠재적 위험을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가: 281,000,000원

인수 가능 임차인 보증금: 290,000,000원

이러한 상황을 감안할 때, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 매우 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 이 금액은 낙찰 후 발생할 수 있는 보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 제안이며, 실제 입찰 전에는 반드시 추가적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 정확한 인수 금액 및 위험 요소를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.