나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1493 [1] 경상북도 상주시 화남면 소곡리 257-2 전 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1493 [1] 경상북도 상주시 화남면 소곡리 257-2 전 경매
- 사건번호: 2024타경1493
- 주소: 경상북도 상주시 화남면 소곡리 257-2
- 용도: 전
상주지원 경매1계 2024타경1493 | 소재지: 경상북도 상주시 화남면 소곡리 257-2 | 감정가: 20,047,808원 | 최저가: 20,047,808원 | 용도: 전
1. 상주지원 2024타경1493 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 물건 개요
사건번호: 상주지원 2024타경1493 (1)
소재지: 경상북도 상주시 화남면 소곡리 257-2
용도: 전 (농경지)
감정가: 20,047,808원 (토지 일부 지분)
매각 대상: 토지 일부 지분
경매 구분: 부동산 강제 경매
채권자: 김OO
1.1. 2. 토지 정보
총 토지 면적: 4936.00㎡ (약 1493.1평)
매각 토지 지분 면적: 1139.2288㎡ (약 344.6평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 면적: 0.00㎡
건물 지분: 0㎡
건물 제시외 면적: 95.00㎡ (매각 제외 대상 관련 가능성 높음)
토지 이용 상태: 부정형, 북측 하향 완경사, '전기타' 이용 중
건축물: 현재 등기된 건물 없음.
1.1. 3. 감정평가 요약
위치 및 주위 환경: '맹골마을' 남동측 인근, 단독주택 및 농경지대, 주위 환경 보통.
교통 상황: 차량 진출입 가능, 제반 교통사정 보통.
인접 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 북측으로 폭 약 2-3미터 포장도로 진입 가능.
토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역), (금강)폐수배출시설 설치제한지역.
1.1. 4. 특이사항 및 주의사항
특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 법정지상권 성립 여지 있음.
주의사항:
- 지상 소재 이동 가능한 컨테이너 2동 및 제시외 건물은 매각 제외 대상입니다.
- 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있어 주의가 필요합니다.
- 현황 일부 도로로 이용 중이며, 이는 실제 이용에 제약을 줄 수 있습니다.
- 본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 공유자와의 관계 및 협의가 중요합니다.
- 공유자의 우선매수권 행사 관련하여, 미납 시 다음 매각기일에는 행사할 수 없습니다.
- 농지법에 따라 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하오니, 취득 요건을 반드시 확인해야 합니다.
1.2. 입지조건
1.2. 1. 위치 및 주변 환경
본 물건은 경상북도 상주시 화남면 소곡리 소재 '맹골마을' 동남측 인근에 위치하고 있습니다.
주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농촌 마을 인근 농경지대입니다.
전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
1.2. 2. 교통 및 접근성
차량 진출입은 원활한 편이며, 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.
지적도상 맹지이나, 북측으로 약 2~3미터 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.
상주 시내버스가 운행되는 정류소가 인근에 위치할 수 있습니다.
1.3. 권리분석
1.3. 1. 경매 기본 정보
사건번호: 상주지원 2024타경1493 (1)
경매 종류: 부동산 강제 경매
채권자: 김OO
1.3. 2. 주요 권리 분석
토지 일부 지분 매각: 본 물건은 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 기존 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필수적입니다.
법정지상권 성립 여지: 등기되지 않은 건물(제시외 건물)을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 소유권 취득 후에도 해당 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있게 하므로, 토지 이용에 제약을 발생시킬 수 있는 중요한 요소입니다.
공유자 우선매수권: 현 공유자는 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다.
농지 취득 자격: 매각 대상이 농지이므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 증명을 발급받지 못할 경우 매수자로 결정되더라도 계약을 이행할 수 없으며, 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.
1.4. 상권분석
1.4. 1. 지역 특성
본 물건이 위치한 상주시 화남면 소곡리는 전형적인 농업 지역으로, 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 거리가 있습니다.
주변에는 소규모 마을회관, 농자재 판매점 등이 있을 수 있으며, 대형 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지나 상주시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.
1.4. 2. 잠재적 상권 가치
농경지로서의 가치가 주를 이루며, 농업 관련 소규모 경제 활동 외의 일반적인 상권 형성은 미미할 것으로 예상됩니다.
주변 개발 계획이나 대규모 시설 유치 등 별도 호재가 없다면, 직접적인 상권 가치 상승보다는 농업 생산성 향상 또는 장기적인 토지 가치 상승을 기대해야 할 것입니다.
1.5. 생활정보
1.5. 1. 교육 및 의료 시설
가까운 학교로는 화남면 내 초등학교, 중학교가 있을 수 있으며, 상주시 인근에 고등학교 및 대학교가 위치해 있습니다.
의료 시설의 경우, 기본적인 진료를 받을 수 있는 작은 의원이나 보건소가 인근에 있을 수 있으나, 종합병원 등 대규모 의료 시설은 상주시내로 이동해야 합니다.
1.5. 2. 편의 시설 및 주거 환경
일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설(마트, 편의점 등)은 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 가능성이 높습니다.
주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을의 특징을 가지며, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1. 법적 및 행정적 제약
농지 취득 자격 증명 필수: 농업인이 아니거나 농지 취득 요건을 충족하지 못할 경우, 낙찰 후에도 매수할 수 없으며 보증금을 잃을 수 있습니다.
법정지상권 성립 가능성: 등기되지 않은 건물(제시외 건물)에 대한 법정지상권 성립 가능성은 토지 이용 계획에 큰 변수가 될 수 있습니다.
지분 매각으로 인한 분쟁 가능성: 공유자와의 의견 충돌이나 재산 분할 관련 문제 발생 시 복잡한 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 폐수배출시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.
1.6. 2. 물리적 및 환경적 요인
현황 도로 이용: 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 지분으로 사용 가능한 면적이 줄어들거나 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.
혐오시설 인접 가능성: 주변 농경지 지역의 특성상, 축사(가축사육제한구역으로 지정되어 있으나 인접 지역 가능성), 폐기물 처리 시설, 소규모 공장 등이 인근에 위치할 가능성을 배제할 수 없으므로, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 경상북도 상주시 화남면의 농경지 일부 지분으로, 감정가는 20,047,808원으로 책정되었습니다.
교통 접근성은 보통 수준이나, 지적도상 맹지인 점, 그리고 토지가 일부 도로로 이용 중이라는 점은 아쉬운 부분입니다.
가장 큰 특징이자 리스크 요인은 토지 일부 지분 매각이라는 점과, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성입니다. 또한, 농지로서 농지취득자격증명이 필수적이며, 이를 발급받지 못하면 매수할 수 없는 중대한 제약이 따릅니다.
보전관리지역, 가축사육제한구역, 폐수배출시설 설치제한지역이라는 토지이용계획상의 제약들도 향후 활용 방안을 제한하는 요인입니다.
공유자 우선매수권의 존재와 함께, 이러한 복합적인 권리관계 및 법규제 사항들을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.
1.8. 투자 포인트
1.8. 1. 농업적 활용
합법적인 농지 취득 자격이 있는 분이라면, 농업 생산을 위한 목적으로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 지분 매각이므로 단독 사용이나 대규모 농업 경영에는 제약이 있습니다.
1.8. 2. 장기적인 토지 가치 상승 기대
상주 지역의 개발 가능성이나 농업 가치 상승 시, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 하지만 현재로서는 직접적인 개발 호재나 상권 발달 가능성은 낮은 편입니다.
1.8. 3. 특수 목적 투자
현 공유자와의 관계가 원만하거나, 법정지상권 등 권리관계를 명확히 해결할 수 있는 전문적인 지식이나 계획이 있는 투자자에게는 소규모 투자 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
상주지원 경매1계