나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557262 [1] 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 107동 20층2004호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경557262 [1] 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 107동 20층2004호 아파트 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매10계 2024타경557262 | 소재지: 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 107동 20층2004호 | 감정가: 485,000,000원 | 최저가: 339,500,000원 | 용도: 아파트

1. 인천지방법원 2024타경557262 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경557262 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1550 영종자이 107동 20층2004호

용도: 아파트

감정가: 485,000,000원

토지면적: 76.07㎡ (약 23.01평)

건물면적: 127.73㎡ (약 38.63평, 공급면적 기준). 전용면적은 별도 확인이 필요합니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 이OO

사용승인일: 2009년 11월 2일 (준공 16년차)

1.2. 건축물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 내 20층 2004호로서,

외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감,

내벽: 벽지도배, 내부인테리어 및 일부 타일붙임 마감,

창호: 샷시 창호 등입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지 관련 정보

토지 형상 및 이용상태: 광평수의 부정형 토지로서, "아파트단지" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 단지내 도로를 이용하여 외곽공도(운남서로)와 연계되어 있습니다.

1.4. 주요 제한 및 관리 현황

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역(운남지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(공항고도제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역(2014-11-03), 토지구획정리사업지구입니다.

공부와의 차이: 공부와 별 차이 없음.

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종국제물류고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 나대지, 학교시설, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성된 지역으로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 단지 뒤편으로는 백운산이 있고, 앞쪽으로는 서해바다 조망이 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 접근성

본건 아파트단지 내로 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근 로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편입니다. 차량으로 약 15분 거리에 인천국제공항철도 운서역 및 영종역이 위치하여 서울 수도권 접근성이 양호합니다. 단지내 도로를 이용하여 외곽 공도인 운남서로와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 조OO입니다. 채권자는 이OO입니다. 등기부등본 상 공부와의 차이는 없으며, 권리상 특별히 복잡한 문제는 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 사항은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 자세한 내용을 파악하지 못했습니다. 이는 잠재적 리스크 항목에서 별도 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 운남동은 영종국제도시의 일부로, 주거단지와 함께 근린생활시설 및 상업시설이 발달하고 있습니다. 단지 가까이에서 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있으며, 중구농협 하나로마트 본점, 편의점 등이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라는 잘 갖추어져 있습니다. 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 외 상업시설 이용에도 제한이 적습니다.

5. 생활정보

교육: 단지 인근에 영종국제물류고등학교가 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육 환경을 갖춘 지역입니다. 도보 통학이 가능한 초, 중, 고등학교가 인접해 있습니다.

편의시설: 단지 내 피트니스센터, 수영장, 골프연습장, 북카페 등 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있습니다. 또한, 단지 주변에 하나로마트, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 구비되어 있습니다.

자연환경: 단지 뒤편 백운산의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 서해바다 조망 또한 가능한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임대차 미확인: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하지 못했습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

공항 관련 제한: 장애물 제한 표면 구역(공항 고도 제한)에 해당하여, 향후 건물 증축이나 신축 등 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다. 이는 지역 개발 계획과 연관될 수 있는 부분입니다.

준공 16년차: 2009년 사용승인된 아파트로, 16년차에 접어들고 있어 향후 공동주택의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 중구 운남동 영종자이 아파트는 영종국제도시 내 준수한 입지에 위치하며, 우수한 단지 내 편의시설과 주변 생활 인프라를 갖춘 주거용 부동산입니다. 특히, 백운산과 바다 조망이 가능한 쾌적한 환경과 교통 편의성을 고려할 때 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크와 공항 관련 고도 제한, 건물의 노후화 등을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

영종국제도시 개발 잠재력: 인천국제공항 확장, 복합리조트 개발 등 지속적인 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

준수한 입지 및 환경: 학교, 마트, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 자연환경 또한 우수하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

단지 내 커뮤니티 시설: 피트니스센터, 수영장, 골프연습장 등 다양한 커뮤니티 시설은 거주 만족도를 높이는 요인입니다.

합리적 감정가: 감정가 4억 8,500만 원은 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다 (다만, 실제 시장가와 차이가 있을 수 있으므로 추가적인 시세 조사가 필요합니다).

철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립: 임대차 관계를 명확히 파악하고, 명도 관련 리스크를 최소화하는 전략 수립이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매10계