나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1691 [2] 경상북도 상주시 이안면 양범리 산78 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1691 [2] 경상북도 상주시 이안면 양범리 산78 임야 경매

• 사건번호: 2024타경1691
• 주소: 경상북도 상주시 이안면 양범리 산78
• 감정가: 112,000,000원
• 최저가: 78,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

상주지원 경매1계 2024타경1691 | 소재지: 경상북도 상주시 이안면 양범리 산78 | 감정가: 112,000,000원 | 최저가: 78,400,000원 | 용도: 임야

1. 상주지원 2024타경1691 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경1691 (2)

소재지: 경상북도 상주시 이안면 양범리 산78

용도: 임야

감정가: 112,000,000원

토지면적: 20,628.00㎡ (약 6,240.19평)

토지 지분율: 2,000,090.88 (이 수치는 면적 단위로 보이나, 명확한 해석을 위해서는 추가 확인 필요. 제공된 토지면적 20,628.00㎡ 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 민OO

채무자: 민OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권,

주의사항: 본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

감정평가서 요약: 본건 토지(기호1, 2)는 경상북도 상주시 이안면 양범리 소재 "박청골마을" 동측 및 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 임야로서의 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 기호1은 부정형 완경사의 자연림 일부 잡종지, 도로, 묘지 상태이며, 기호2는 부정형 완경사의 자연림 일부 묘지 상태입니다. 공부상 기호1은 맹지이나 서측으로 진입도로가 개설되어 있고, 기호2는 공부상 맹지입니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, (낙동강)건축허가제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 의뢰 공부상 "임야"이나 기호1 서측 일부는 "잡종지 및 도로" 상태이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 상주시 이안면 양범리 "박청골마을"에서 동측 및 북동측 인근에 위치한 임야입니다. 주변은 임야, 농경지, 그리고 소수의 농가주택 등이 혼재된 농촌 지역의 전형적인 환경을 이루고 있습니다. 비록 공부상 맹지인 부분이 있으나, 기호1 토지의 경우 서측으로 진입도로가 개설되어 있어 접근성을 확보하고 있습니다. 그러나 기호2 토지는 공부상 맹지이므로, 실제 이용 및 개발 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 인근 농경지와 임야가 많아 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 민사집행법에 따른 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 에OOOOOOOOOOOO의 채권을 담보하기 위해 경매가 진행 중입니다. 소유자 및 채무자는 민OO 씨로 동일인입니다. 가장 중요한 권리상 특징은 '토지 일부 지분 매각'이라는 점입니다. 이는 전체 토지를 단독으로 취득하는 것이 아니라, 공유자의 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 이로 인해 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다. 또한, '공유자 우선매수신고' 가능성이 있어, 경매 절차에서 다른 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 경우 해당 공유자가 낙찰받게 됩니다.

더불어, 현장 조사 결과 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 계속 수호, 관리하며 그 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 토지 이용에 제약을 가할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농촌 지역의 임야로, 주변이 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 일반적인 도시 지역의 상권과는 거리가 멉니다. 인근에 "박청골마을"이 있으나, 이는 소규모 주거 단지 수준입니다. 따라서 직접적인 상업적 가치나 유동인구를 기반으로 한 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 토지의 향후 가치는 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 등 거시적인 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

상주시 이안면 양범리 지역은 농업이 주된 산업인 전형적인 농촌 지역입니다. 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 상주시청 소재지 또는 읍내로 나가야 이용할 수 있으며, 본 물건지에서 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 자연환경이 뛰어나 귀농, 전원생활, 혹은 주말 농장 등으로의 활용 가능성을 고려해볼 수 있으나, 접근성 및 기반 시설 부족은 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자에는 몇 가지 잠재적 리스크가 존재합니다. 첫째, '지분 매각'이라는 점입니다. 토지의 일부 지분만을 취득하므로, 토지의 분할이나 매각, 이용 등에 있어 다른 공유자들과의 의견 충돌이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 둘째, '공유자 우선매수권'입니다. 경매 과정에서 예상치 못한 공유자의 우선매수권 행사가 발생하여 낙찰 기회를 잃을 수 있습니다. 셋째, '분묘기지권'입니다. 토지 내 분묘로 인한 분묘기지권 성립 시, 해당 분묘 주변 토지의 사용이 제한되어 사실상의 토지 이용에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 넷째, '맹지'의 존재입니다. 특히 기호2 토지는 공부상 맹지로, 건축 등 어떠한 개발 행위도 도로 인허가 없이는 불가능합니다.

마지막으로, 토지이용계획상 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 낙동강 건축허가제한지역, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다양한 개발 제한 규제가 적용되어 있어, 토지 이용에 제약이 많습니다. 현재까지 파악된 정보로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 지역 특성상 소규모 농업 시설 외에는 특이사항이 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 이안면 소재의 임야로, 감정가는 1억 1천 2백만 원입니다. 토지 면적은 약 6,240평에 달하지만, '토지 일부 지분 매각'이라는 점과 '분묘기지권'의 존재, 그리고 '맹지'라는 점이 중요한 고려 사항입니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성은 경매 투자의 불확실성을 높입니다. 이러한 제약 조건에도 불구하고, 토지 자체의 가격 매력이나 향후 지역 개발 가능성을 보고 투자할 경우, 관련 법규 및 지분권자와의 원만한 관계 형성이 필수적입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. **넓은 면적 대비 낮은 감정가:** 6천 평이 넘는 넓은 임야가 1억 1천 2백만 원에 감정되었으므로, 지분 가격이나 향후 잠재적 가치를 고려했을 때 매력적인 가격대가 될 수 있습니다.

2. **자연 친화적 입지:** 전원생활, 주말농장, 귀농지, 혹은 장기적인 토지 재테크 관점에서 자연환경이 우수한 입지입니다.

3. **계획관리지역:** 비록 현재 제약이 많으나, 계획관리지역이라는 점은 향후 규제 완화 시 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다.

**주의사항:**

* 반드시 토지 지분권자들과의 명확한 협의 및 소통 계획을 수립해야 합니다.

* 분묘기지권의 법적 효력과 범위, 그리고 처리에 대한 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

* 기호2 토지의 맹지 문제를 해결하기 위한 방안을 사전에 파악해야 합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성에 대비하여 자금 계획을 세워야 합니다.

법원 정보

상주지원 경매1계