나이스옥션 법원경매 상주 2024타경339 [4] 경상북도 문경시 동로면 적성리 214 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경339 [4] 경상북도 문경시 동로면 적성리 214 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경339
• 주소: 경상북도 문경시 동로면 적성리 214
• 감정가: 113,785,300원
• 최저가: 79,650,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

상주지원 경매1계 2024타경339 | 소재지: 경상북도 문경시 동로면 적성리 214 | 감정가: 113,785,300원 | 최저가: 79,650,000원 | 용도: 단독주택

1. 상주지원 2024타경339 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 상주지원 2024타경339 (4) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 상주지원 2024타경339 (4)

소재지: 경상북도 문경시 동로면 적성리 214

용도: 단독주택

감정가: 113,785,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 문OOOOOOOO

토지 면적: 1183.47㎡ (약 357.99평)

건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항:

목록 4에 해당하는 제시외 건물 및 그 내부의 저온창고시설 2기, 전기건조기 1기, 비닐하우스 형태 창고, 천막조 창고는 매각에서 제외됩니다.

그러나 해당 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있음에 유의해야 합니다.

목록 5번 토지의 경우, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

목록 6번 토지에 소재한 제시외 건물(창고)은 매각에 포함됩니다.

1.2. 감정평가 요약

토지 감정평가 요항표:

본건 토지는 경상북도 문경시 동로면 적성리에 위치하며, "저작거리마을" 인근에 산재해 있습니다. 주변 환경은 농경지, 단독주택, 임야 등으로 이루어진 산간 농경지대입니다.

차량으로 접근은 가능하나, 산간 농촌 지역의 특성상 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 남서향의 완만한 경사지에 위치하며, 일부는 성토 및 개간 작업이 진행된 상태입니다. 기호 1번 토지의 일부는 도로로 이용되고 있으며, 다른 필지들은 농사용 저장시설 및 창고 부지, 밭(전), 주택 건축 부지로 이용되고 있습니다.

기호 1, 2, 3, 8번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있습니다. 기호 4, 5, 6번 토지는 남동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 농림지역과 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 농업보호구역으로 지정된 곳이 있습니다.

기호 4번 토지 위에는 제시외 건물(창고)이 있으며, 해당 창고 내에는 저온창고시설 2기, 전기건조기 1기, 비닐하우스형 창고, 천막조 창고가 설치되어 있습니다.

기호 8번 토지는 공부상 지목이 임야이나, 실제로는 일부가 도로 및 잡종지로 이용되고 있습니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

건물 감정평가 요항표:

본건 건물(기호 7)은 경량철골구조에 판넬지붕을 갖춘 단층 주택으로, 본체 부분은 컨테이너하우스 구조입니다.

주택으로 이용 중이며, 급배수, 수전, 보일러 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

기호 4번 및 6번 토지 지상의 제시외 건물(창고)들은 부합물 및 종물로 간주될 수 있으나, 목록 4번의 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다.

건물은 공부와의 차이가 없는 것으로 파악되었습니다.

임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상북도 문경시 동로면 적성리에 위치한 단독주택 및 토지로서, "저작거리마을" 인근의 전형적인 농촌 및 산간 지역에 속합니다.

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루며, 소수의 단독주택이 산재해 있어 전원생활에 적합한 한적하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 산간 지형의 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 통한 이동이 필수적입니다.

토지는 일부 도로로 이용되는 필지가 있으며, 그 외 농업용 시설, 주택 부지 등으로 활용되고 있습니다. 토지 중 일부(기호 8번)는 공부상 지목(임야)과 실제 이용 현황(도로, 잡종지)이 상이합니다.

토지들은 지적도상 맹지인 경우도 있으나, 인접 토지를 경유하여 약 3미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 채권자인 문OOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 황OO 씨의 부동산이 매각 대상입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각되며, 현재 제공된 정보상으로는 소유권에 복잡한 권리관계가 존재하지는 않는 것으로 보입니다. 일반적으로 경매로 낙찰될 경우, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸하게 됩니다.

그러나 다음과 같은 사항에 대한 주의와 추가적인 확인이 필요합니다.

첫째, 본건 토지는 농지이므로 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 해당 서류 미비 시 매수자에게 큰 불이익(매수보증금 미반환 등)이 발생할 수 있으니, 사전 준비가 반드시 필요합니다.

둘째, 제시외 건물(목록 4)과 관련하여 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매수 후 제3자의 권리 행사로 인해 토지 이용에 제약이 따르거나 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

셋째, 제시외 건물 중 일부(목록 4)는 매각에서 제외되지만, 다른 제시외 건물(목록 6)은 매각에 포함되는 등 건물 현황 파악에 있어 혼동의 여지가 있으므로, 현장 확인 시 정확한 내용을 파악해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건은 문경시 동로면의 농촌 지역에 위치하고 있어, 인근에 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 전원적인 환경이며, "저작거리마을"과 같은 지역 공동체의 생활권 내에 있습니다.

따라서 상업적 가치보다는 전원생활 공간으로서의 가치, 또는 농업용 토지로서의 생산성이 주요한 평가 요소가 될 것입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

본건은 단독주택으로, 기본적인 생활을 위한 설비(급배수, 난방 등)는 갖추어져 있습니다.

하지만 학교, 병원, 대형 마트 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 문경 시내 또는 가까운 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

조용하고 평화로운 전원생활을 추구하는 분들에게 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

주변에 관광지(예: 경천호, 동로 오미자 문화복지센터 등)가 있어 주말 활동이나 여가 생활을 즐기기에도 좋은 입지입니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지 취득 규제: 본건은 농지에 해당하므로, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이를 취득하지 못할 경우, 매수 후 소유권 행사에 제약이 따르거나 최악의 경우 매수 무효 및 보증금 몰수까지 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

법정지상권의 가능성: 제시외 건물(목록 4)을 위한 법정지상권 성립 여지는 토지 소유자가 건물 소유자를 대신하여 토지를 사용할 수 있도록 하는 권리입니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 및 처분에 있어 예상치 못한 제약을 초래할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 요구됩니다.

제시외 물건의 처리: 매각에서 제외되는 다양한 시설물(저온창고, 건조기, 비닐하우스, 천막 창고 등)과 포함되는 제시외 건물(목록 6)의 정확한 현황 파악 및 처리 방안(철거, 인수 등)에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

농촌 지역의 특수성: 인프라 접근성, 생활 편의 시설 부족, 향후 부동산 가치 상승 잠재력의 제한성 등 도시 지역과 비교했을 때 상대적으로 낮은 경제적 이익이나 편의성을 고려해야 합니다.

도로 접근성: 일부 토지가 지적도상 맹지인 점은 실제 이용에 있어 불편함을 야기하거나, 인접 토지 소유자와의 관계에서 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상북도 문경시의 한적한 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 농지입니다. 감정가는 1억 1천여만원으로, 상대적으로 낮은 가격대에 속해 있어 투자 진입 장벽이 낮습니다.

전원생활이나 주말 주택, 혹은 농업용 토지로 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 농지취득자격증명 취득의 가능성 및 법정지상권 성립 여부입니다. 이러한 행정적, 법률적 요건을 사전에 면밀히 검토하고 준비하는 것이 낙찰 후 성공적인 자산 활용의 관건이 될 것입니다.

권리 분석상 특이 사항은 없어 보이나, 제시외 건물 관련 법정지상권은 별도의 확인 및 법률 자문이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

귀농·귀촌 및 전원생활 수요 증가: 최근 친환경적이고 여유로운 생활에 대한 관심이 높아지면서, 이러한 농촌 지역의 부동산에 대한 가치가 재조명될 수 있습니다.

낮은 투자 비용: 1억원 초반대의 감정가는 초기 투자 부담을 크게 낮춰주어, 소액으로 농촌 부동산에 접근할 기회를 제공합니다.

토지의 다용도 활용 가능성: 농업용 토지로서의 생산 활동뿐만 아니라, 주택을 활용한 주말 주택, 체험 농장, 또는 소규모 펜션 등으로 개발할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 위에서 언급된 농지법규, 법정지상권 문제, 그리고 농촌 지역이 갖는 일반적인 제약 사항들을 충분히 숙지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매1계