나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5193 [1] 경상북도 경산시 용성면 매남리 974-1 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유원 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 용성면 매남리 소재 부동산으로서, 주변은 농경지, 임야 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때 제반 교통상황은 보통 이하
입니다.

형태 및 이용상태

1) 부정형의 토지로서, 남서하향 완경사 지대에 위치하고 있습니다.

2) 기호1, 기호2 : 일단의 토지로서, 주거기타(종교용지 : 현지명칭 '해명사') 상태입니다.

3) 기호3 : 전 상태입니다.

인접 도로상태

1) 기호1, 기호2
지적상 맹지이나 ①남서측의 매남리 1849번지(지목 구거) 및 매남리 975번지(지목 답)
를 통하거나, ②남동측의 매남리 1849번지(지목 구거)의 일부 구거점용 및 매남리 1892
번지(지목 도로) 비포장 도로를 연계하여 접근이 가능합니다.

2) 기호3
지적상 맹지이나, 본건 기호1, 기호2 토지 및 남측 인접지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호1(974-1)
생산관리지역(경상북도고시제2011-552호(2011.12.19)) 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

2) 기호2(974-2)
생산관리지역(경상북도고시제2011-552호(2011.12.19)) 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

3) 기호3(975-3)
생산관리지역(경상북도고시제2011-552호(2011.12.19)) 가축사육제한구역(2024-11-28)
(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

<제시외건물> 기호1(974-1), 기호2(974-2) 위지상에 타인 소유(점유자 소유)로 조사되는
등기사항전부증명서 미등재의 제시외건물 (경량철골구조 기타지붕 단층 사찰, 약104㎡)이
소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 기호4
경량철골구조 기타지붕 단층 90㎡
사용승인일 : 2019.11.19
외벽 : 몰탈위페인트, 탱화, 일부 벽돌조 보강구조
내벽 : 탱화 등
창호 : 목재창호

2) 기호5

(1) 경량철골구조 기타지붕 단층 63㎡ : 현황 멸실

(2) 부속건물 경량철골구조 단층 창고 25㎡
사용승인일 : 2019.11.19
외 벽 : 판넬 등
내 벽 : 벽지 등
창 호 : 새시창호

(3) 부속건물 경량철골구조 단층 창고 6㎡
사용승인일 : 2019.11.19
외벽 : 몰탈위페인트, 탱화, 일부 벽돌조 보강구조
내벽 : 탱화 등
창호 : 목재창호

이용상태

기호4 : 사찰 (해명사 대웅전)

기호5 부속건물 경량철골구조 단층 창고 25㎡ : 창고

기호5 부속건물 경량철골구조 단층 창고 6㎡ : 사찰 (해명사 산신각)

설비내역

없습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

1) 기호4
공부상 단독주택으로 기재되어 있으나 현황 사찰(해명사 대웅전)입니다.

2) 기호5 경량철골구조 기타지붕 단층 63㎡
현황 멸실입니다.

3) 기호5 부속건물 경량철골구조 단층 창고 6㎡
공부상 단독주택으로 기재되어 있으나 현황 사찰(해명사 대웅전)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록1,2,3 지적도상 맹지, 목록3 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환, 원상회복명령 가능성 있음(잡자재 적치)), 목록4와 목록5 중 부속건물(6㎡)은 공부상 단독주택이나 현황 사찰, 목록5 일부 멸실, 목록1,2 지상에 타인소유(점유자 소유)로 조사되는 제시외건물 소재하며 매각제외하고 제시외건물 소재 제한 감안 토지평가액임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경5193 (1)

소재지: 경상북도 경산시 용성면 매남리 974-1

용도: 종교시설

1.2. 면적

토지면적: 1220.00㎡ (약 369.05평)

건물면적: 184.00㎡ (약 55.66평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 259,010,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경산시 용성면 매남리 소재 부동산으로서, 주변은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 교통상황은 보통 이하이며, 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성은 떨어지는 편입니다.

지적도상 맹지이나, 남서측의 매남리 1849번지(지목 구거) 및 매남리 975번지(지목 답)를 통하거나, 남동측의 매남리 1849번지(지목 구거) 일부 구거점용 및 매남리 1892번지(지목 도로) 비포장 도로를 연계하여 접근 가능합니다.

기호 3 토지는 기호 1, 2 토지 및 남측 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(주거밀집 800M)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전(이춘희, 오상오), 공매, 강제경매(박종해, 30,000,000원, 말소기준권리) 내역이 있습니다.

건물 등기부상 소유권 보존(대한불교조계종(대각)혜명사), 소유권 이전(오상오, 강제경매로 인한 매각), 강제경매(박종해, 30,000,000원, 말소기준권리) 내역이 있습니다.

전반적인 권리 분석상 말소기준권리인 강제경매(2025타경5193)로 인해 그보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-14

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 인수 여부 및 관련 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 주변 상업 시설이나 유동 인구는 매우 적을 것으로 예상됩니다. 일반적인 상업적 가치보다는 해당 지역의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설과의 접근성이 보통 이하로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 지역 주민을 위한 최소한의 편의시설은 존재할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 요함: 목록 3 토지는 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 미반환 및 원상회복 명령 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 관련 부담 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 물리적 하자 및 제약

* 지적도상 맹지: 목록 1, 2, 3 토지는 지적도상 맹지로, 차량 및 보행자 통행에 제약이 있습니다. (별도 진입로 확보 필요)

* 제시외 건물: 토지(기호 1, 2) 지상에 타인 소유(점유자 소유)의 미등기 제시외 건물이 소재하며, 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황 및 공부상 차이:

* 목록 4와 목록 5 중 부속건물(6㎡)은 공부상 단독주택이나 현황 사찰(산신각)로 사용 중입니다.

* 건물(기호 5, 63㎡)은 현황 멸실 상태입니다.

* 건물(기호 4)은 공부상 단독주택으로 기재되어 있으나 현황 사찰(해명사 대웅전)로 사용 중입니다.

* 따라서, 건물 사용 용도 변경 및 공부와의 차이에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 잡자재 적치: 원상회복 명령 가능성이 언급되어 있어, 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 종교시설로 사용되는 토지와 건물로서, 농지취득자격증명 필요, 지적도상 맹지, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 존재, 공부상 건물 용도와 현황 불일치 등 다수의 복잡한 권리 및 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 경매 진행 시 이러한 제반 사항을 철저히 조사하고, 전문가와 상담하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 다수의 리스크 요인으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있으며, 성공적인 낙찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 종교시설 활용 가능성: 현재 종교시설로 사용 중이며, 향후 종교 단체나 유사 목적을 가진 개인에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 259,010,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다양한 리스크 및 추가적인 조사 비용, 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재로서는 명확한 추가 분석 없이는 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 단, 제시된 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 추가 권리분석 및 현장 조사 후 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.