나이스옥션 법원경매 영월 2024타경31957 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 41-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 소재 '대관령초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가주택 및 전 등이 주로 소재하는 순수농촌지대임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평탄한 토지로써 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 공히 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 으로써 외벽 : 징크판넬, 원목붙이기마감 등. 내벽 : 인테리어마감 등. 창호 : 칼라샷시창임.

이용상태

1층 : 소매점 등. 2,3층 : 다가구주택임.

설비내역

일부 온수난방설비, 수세식 위생설비, 급수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「사진용지」 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지적경계 불분명하므로 입찰시 확인 요함. 목록 5는 공부상 전이나 현황은 마당임. 목록 4,5는 농지취득자격증명 불요(대관령면 사실조회회신서). 목록 4,5는 일부 구거임. 감정평가액(최저매각가격)은 목록 3의 데크시설을 포함한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 영월지원 2024타경31957 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리 41-9 (갈골길 9)

용도: 단독주택 및 제1,2종근린생활시설 (1층 소매점 등, 2-3층 다가구주택)

감정가: 1,614,119,000원

토지면적: 1,007.00㎡ (약 304.6평)

건물면적: 754.50㎡ (약 228.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 농지취득자격증명 불필요(일부 토지).

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주변 환경

강원특별자치도 평창군 대관령면 차항리에 위치하며, '대관령초등학교' 남서측 인근에 소재합니다. 주변은 농가주택 및 전답 등이 주를 이루는 순수 농촌지대입니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

도로 상태

물건의 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 계획관리지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역 및 관광지 특성을 고려한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

3. 권리분석

권리분석

등기부 현황 요약

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있었으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다.

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 강릉시수산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2018-06-04, 을4/을1)으로, 해당 권리는 말소된 것으로 표기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 기존 등기부상의 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

총 19명의 임차인이 존재하나, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* (주)맛사랑채사람들대관령산채백반지점 (대표자-송현정): 보증금 25,000,000원, 차임 300,000원, 사업자등록 2019-06-03, 대항력 없음.

* 고훈희: 보증금 24,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-30, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 대항력 없음.

* 김동욱: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-30, 대항력 없음.

* 문라영: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-24, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-24, 대항력 없음.

* 신미란: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-15, 대항력 없음.

* 심보연: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-06, 대항력 없음.

* 유선호: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-14, 대항력 없음.

* 유승호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-05-27, 대항력 없음.

* 윤준영: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-30, 대항력 없음.

* 이준희: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-29, 대항력 없음.

* 정락만: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-07, 대항력 없음.

* 정락환: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2020-07-15, 대항력 없음.

* 정유원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-06-14, 대항력 없음.

* 조용순: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-07-30, 대항력 없음.

* 주영은: 보증금 24,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-08-02, 대항력 없음.

* 현수민: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-01, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

상권분석

지역 특성

본 물건은 강원도 평창군 대관령면의 순수 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 농가 주택과 농지로 이루어져 있습니다.

상업 시설 현황

건물의 1층은 소매점 등으로 활용된 이력이 있으나, 현재 주변 지역에 형성된 주요 상권은 미미한 것으로 판단됩니다.

활용 잠재력

대관령 지역의 관광 및 자연환경을 고려할 때, 지역 특산물 판매점, 숙박 시설 연계 서비스 등 특정 목적을 가진 근린생활시설 용도는 잠재적인 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

주요 편의시설

'대관령초등학교'가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다. 지역 특성상 대규모 편의시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

교통 편의성

자가용을 이용한 접근은 양호하나, 대중교통 이용은 상대적으로 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

지적 경계 불분명

토지의 지적 경계가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 현장에서 직접 확인해야 합니다.

토지 현황 차이

목록 5번 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '마당'으로 이용 중이며, 목록 4번과 5번 토지는 일부가 '구거'(물길)인 점을 유의해야 합니다.

농지 관련 규제

목록 4번과 5번 토지는 농지취득자격증명이 불필요하나, 해당 지역의 농지 관련 규제에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

용도 혼재

건물이 단독주택과 제1,2종근린생활시설 용도로 혼재되어 있어, 향후 운영 및 관리에 있어 복합적인 고려가 필요합니다.

명도 관련

다수의 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 미상이거나 0원인 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 강원도 평창군 대관령면에 위치한 단독주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 존재했으나, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없을 것으로 보입니다.

하지만, 토지의 지적 경계 불분명, 일부 토지의 현황 차이(마당, 구거) 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 존재합니다. 또한, 대관령 지역의 관광지 특성을 고려한 상가 운영 가능성 등 잠재적 활용 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

권리관계 명확성

말소기준권리보다 후순위 권리가 대부분 말소 처리되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

낮은 명도 부담 예상

대부분의 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서의 법적 분쟁 가능성이 낮습니다.

복합 용도 활용 가능성

주택 및 상가 용도가 혼재되어 있어, 지역 특성에 맞는 다양한 사업 구상 및 활용이 가능합니다.

지역적 잠재력

평창 대관령 지역의 자연환경 및 관광 자원을 고려했을 때, 관련 사업 또는 투자 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 1,614,119,000원

본 보고서에 포함된 '주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보'에 대한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 상세한 현 시세 분석 및 이를 통한 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 제공된 감정가를 기준으로 하되, 향후 면밀한 현장 조사와 실제 유사 물건의 거래 사례, 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

등기부상의 총 채권액은 971,330,839원이며, 이는 감정가보다 낮은 수준입니다.

추후 반드시 인근 부동산 중개업소, 관련 인터넷 시세 정보 등을 통해 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 파악하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.