나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제6층 제601호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경119641 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 286-5, 제6층 제601호 (화곡동, 넥시티) | 감정가: 304,000,000원 | 최저가: 243,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

서울남부지방법원 2024타경119641 (1) 경매 사건 물건 보고서입니다. 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제6층 제601호 오피스텔이며, 감정가는 304,000,000원입니다.

소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 권리관계가 단순하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

매각 대상은 토지(6.87㎡, 약 2.08평) 및 건물(29.59㎡, 약 8.95평) 일괄 매각입니다.

전용면적 29.59㎡(약 8.95평)의 오피스텔로, 소형 주거용 부동산에 대한 시장 수요를 충족시킬 수 있는 면적입니다. 본 오피스텔은 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지하 1층, 지상 11층 건물 중 6층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 5월 21일로 비교적 신축급 건물입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 관공서 등으로 이루어진 복합 상권 및 주거 지역으로, 생활 편의성이 우수합니다. 일반상업지역에 위치하고 있어 토지의 효율성이 높은 편입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 소재 건물까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 지하철역과의 도보 거리는 다소 있으나, 버스 노선을 통해 5호선 화곡역 및 인근 주요 지역으로의 접근성이 확보됩니다.

2.3. 건물 내부 및 설비 현황

내벽은 벽지 및 인테리어 마감으로 깔끔하며, 샤시창호가 설치되어 있습니다. 설비 내역으로는 도시가스에 의한 개별 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비는 물론, 입주민 편의를 위한 승강기 설비, 보안을 위한 CCTV 설비, 소화전 설비, 그리고 주차 편의를 위한 기계식 주차장이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 높은 용적률을 기대할 수 있으나, 공항 인근 지역 특성상 **중요시설물보호지구(공항)**, **수평표면구역**, **상대보호구역**, **대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있어 건축물 최고 높이 및 용도에 대한 제약이 존재합니다. 특히, **과밀억제권역**에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 매각 대상

본건은 채무자 소유의 부동산에 대한 **부동산강제경매** 사건입니다.

매각 대상이 **토지/건물 일괄매각**으로 진행되므로, 낙찰자가 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하는 데 문제가 없어 안정성이 높습니다.

3.2. 채무자 및 채권 관계

소유자와 채무자가 동일한 김OO이므로 복잡한 채무 관계는 없습니다. 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸되므로, 권리상 하자는 없을 것으로 보이나, **임대차 관계**는 미상으로 확인되어, 추후 임차인 유무 및 대항력 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 강서구청 인근은 강서구의 주요 행정 및 상업 중심지 중 하나입니다. 관공서를 중심으로 한 오피스 수요와 배후 주거지 수요가 혼재하는 지역으로, 특히 소형 오피스텔은 젊은 층 및 1~2인 가구의 주거 수요를 흡수하기에 적합합니다. 공실 위험이 낮은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 주변 시설

강서구청이 인접하여 행정 편의성이 높으며, 주위에 근린생활시설, 병원, 은행, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다. 주변에 혐오 시설은 발견되지 않으나, **공항 인접**에 따른 항공기 소음의 영향은 반드시 현장 확인이 필요한 사항입니다.

5. 투자 포인트 및 잠재적 리스크

5.1. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용 승인으로, 노후화에 따른 리스크가 적고 상품성이 높습니다.

우수한 입지: 강서구청 인근 일반상업지역 내 위치하여 임대 수익 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적 수요: 소형 오피스텔로서 1인 가구 증가 추세에 따른 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5.2. 잠재적 리스크

임차인 리스크: **임대 관계가 미상**이므로, 낙찰 후 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인하고, 명도(인도)를 위한 시간 및 비용을 고려해야 합니다.

공항 관련 제약: **수평표면구역** 등 공항 시설 관련 법규에 따른 높이 및 용도 제한이 있어 향후 개발 또는 리모델링 시 제약을 받을 수 있습니다.

가격 경쟁: 소형 오피스텔은 입찰 경쟁률이 높을 수 있으므로, 정확한 시세 분석을 통한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

6. 종합 의견

본건 오피스텔은 강서구 화곡동의 핵심 상권 인근에 위치하며, 2020년 신축급의 건물 컨디션을 갖추고 있어 투자가치가 높습니다.

권리 관계는 비교적 단순한 강제 경매 물건으로, 토지/건물 일괄매각이라는 점에서 안정성을 확보하고 있습니다.

다만, 입찰 전 반드시 **공항 소음 여부**를 현장 확인하고, 미상으로 기재된 **임대 관계**에 대한 법원 자료(현황조사서, 매각물건명세서 등)를 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

소액 투자 및 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계