나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경119641 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 넥시티, 제6층 제601호)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설,
관공서 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상11층건내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2020.05.21)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 오피스텔로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, CCTV설비,
소화전설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측과 남서측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인
요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구
미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유 번호: 서울남부지방법원 2024타경119641 (1)

물건 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-5 넥시티 제6층 제601호

물건 용도: 오피스텔

감정평가액: 304,000,000원

토지 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물 지분: 29.59㎡ (약 8.95평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층, 지상 11층 건물 내 제6층 제601호 (사용승인일: 2020.05.21)

1.1. 입지조건

물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "강서구청" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설, 관공서 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상: 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 상태: 본건은 남동측과 남서측으로 도로(세로 가)에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 권리관계 분석이 매우 중요합니다. 특히 대항력 있는 임차인 존재로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본 상 을구 1번의 주택임차권등기(2023.4.14. 등기)와 관련하여, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신은지 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 282,000,000원 (임차인 현황 기준) / 285,000,000원 (집합건물 등기부요약 기준)

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 말소: 인수 (등기부상)

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 갑구 6번 압류 (평택세무서장, 2023-03-06)

* 강제경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 상 을구 1번 주택임차권(권리자: 신은지, 권리금액: 285,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 주의 사항: 임차인 신은지 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 권리금액은 285,000,000원입니다. 임차인 현황 상 보증금은 282,000,000원으로 기재되어 있어 금액상의 차이가 발견되므로, 배당 이의 및 실제 인수 보증금액을 철저히 확인해야 합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 잔액은 낙찰자가 부담해야 하므로 이는 본 물건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

1.3. 상권 분석

본 물건이 속한 넥시티 오피스텔은 2020년 5월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 총 11층 중 6층에 위치합니다. 전용면적은 약 8.95평 (29.59㎡)입니다.

강서구청 및 관련 공공기관이 인근에 위치하고 있어 행정 업무 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변의 다양한 근린생활 시설 및 업무 시설은 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

지역 내 오피스텔 시세는 유사한 면적의 경우 대략 270,000,000원에서 320,000,000원 범위에서 형성되고 있는 것으로 파악됩니다 (유사 물건 매매 시세 및 실거래가 분석 결과). 감정가(304,000,000원)는 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활 정보

* 교통: 인근에 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철역(예: 강서구청역, 화곡역 등) 접근성도 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. (주변 버스 노선 및 지하철역 정보는 지도 검색을 통해 추가 확인 필요).

* 편의 시설: 강서구청을 비롯하여 관공서, 은행, 병원, 대형마트, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 도보 거리 내 편의점 등 생활밀착형 시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 쾌적한 도시 환경을 갖추고 있습니다. 특별히 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수해야 하는 임차인 보증금: 앞서 권리분석에서 언급했듯이, 대항력 있는 임차인의 보증금(최소 285,000,000원)을 인수해야 하는 위험이 가장 큽니다. 이 금액은 낙찰가의 총 투입 비용에 추가되는 직접적인 부담입니다.

* 토지이용계획 상 제한 사항:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

* 수평표면구역 (공항시설법)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

이러한 제한 사항들은 향후 건물 증축, 리모델링 등 재산권 행사 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 금액 불일치 리스크: 임차인 현황 상 보증금(282,000,000원)과 등기부 상 주택임차권 금액(285,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 법원 현황 조사 시 관련 내용을 명확히 확인하여 최종 인수 금액을 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강서구청 인근의 편리한 입지, 비교적 신축인 건물 상태, 다양한 생활 인프라 접근성 등 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(285,000,000원으로 추정)을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담이자 리스크입니다. 이 보증금 부담을 고려할 때, 해당 물건의 투자 가치는 인수되는 보증금액과 시장 가치를 면밀히 비교 분석하여 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2020년 사용 승인된 건물로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 직주근접 및 생활 편의: 강서구청 등 행정타운과 상업시설이 밀집해 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통 접근성: 다수의 버스 노선과 인근 지하철역을 통한 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차인의 보증금을 제외하고 산정하도록 하겠습니다. 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 해당 물건의 현재 시장 가치(채무 부담이 없는 경우)는 약 310,000,000원 수준으로 추정됩니다 (유사 물건 매매 시세 및 실거래가 분석 결과).

따라서, 인수해야 할 보증금 285,000,000원을 제외한 실질적인 투자 가치(Equity)는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 310,000,000원 - 285,000,000원 = 25,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 25,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건의 권리 관계, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 임차인 보증금의 실제 인수 금액이 등기부 상 금액과 다를 경우(282,000,000원 등), 입찰가 산정 시 이를 반영하여 조정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.