나이스옥션 법원경매 인천 2024타경510973 [1] 인천광역시 강화군 길상면 선두리 143-9 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경510973 [1] 인천광역시 강화군 길상면 선두리 143-9 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매10계 2024타경510973 | 소재지: 인천광역시 강화군 길상면 선두리 143-9 | 감정가: 2,063,079,000원 | 최저가: 1,444,155,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경510973 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경510973 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 길상면 선두리 143-9

용도: 근린생활시설

감정가: 2,063,079,000원

토지면적: 12383.00㎡ (약 3745.7평)

토지 지분율: 1190998.24

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1865.01㎡ (약 564.2평)

건물 지분율: 186500.99999999997

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 지분매각, 유동화물건

주의사항: 일괄매각

목록별 세부사항:

* 목록1: 지분매각. 현황 도로로 이용 중입니다.

* 목록2: 주거 및 기타 용도로 이용 중이며, 지상 수목 및 토지 경계 석축 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 목록3: 맹지입니다.

* 목록3 및 목록5: 자연림 상태이며, 입목은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

* 목록4 및 목록7: 공연장으로 이용 중입니다.

* 목록6: 주건물은 사무실이며, 부속건물은 화장실 및 창고입니다.

* 요역지 지역권: 목록2, 목록3, 목록5에 대한 지역권은 본 부동산 소유권에 부종하며, 매수인이 이를 취득하고 말소 촉탁 대상이 아님을 유의해야 합니다. (민법 제292조 1항 참조)

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "선두1리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 음식점 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 남측 완경사지의 부정형 토지로서, 지목 및 현황은 "도로"입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 폭 약 5-6미터의 포장도로로 접해있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인하시기 바랍니다.

* 기타참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 강화군 길상면 선두리 소재 "선두1리마을회관" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야, 음식점 등이 혼재된 지역으로, 전원주택 단지와 농경지, 산림 지역이 어우러져 있으며, 일부 지역은 관광객을 위한 음식점 및 카페 등이 운영되고 있습니다. 인근에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 차량을 이용한 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 이는 지역 내에서의 이동 및 외부와의 접근성을 양호하게 만드는 요소입니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자인 강OO 씨에게 근저당을 설정한 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 채권자가 경매를 신청한 것으로 파악됩니다. 주목할 점은 '지분매각'으로 진행된다는 사실입니다. 이는 해당 부동산의 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미하며, 다른 공유자와의 협의 또는 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 또한 '중복사건', '유동화물건'이라는 특이사항은 해당 물건의 권리 관계나 거래 구조가 다소 복잡할 수 있음을 시사합니다. '일괄매각'으로 주의사항이 명시되어 있으나, 실제 매각 대상이 지분임을 인지하는 것이 매우 중요합니다. 목록2, 3, 5에 설정된 요역지 지역권은 소유권에 부종하여 매수인이 취득하며 말소 대상이 아님을 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건의 용도는 근린생활시설로, 주변은 단독주택, 농경지, 임야, 음식점 등이 혼재된 복합적인 지역입니다. 현재 감정평가서상 주거기타, 사무실, 화장실, 창고, 공연장 등으로 일부 이용되고 있는 것으로 보입니다. 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이나 관련 서비스업종의 잠재력이 있을 수 있습니다. 다만, 지역 내 상권의 활성화 정도 및 향후 개발 가능성은 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

인천광역시 강화군 길상면 선두리는 강화도의 자연환경과 생활 편의시설이 공존하는 지역입니다. 섬 지역 특유의 여유로운 분위기와 함께, 길상산 등 자연 경관이 풍부하여 주거 환경으로 고려될 수 있습니다. 본 물건지는 차량 접근성이 양호하며 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 강화군이라는 지리적 특성상, 대도시와의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 매수인은 부동산 전체가 아닌 일부 지분만을 소유하게 되므로, 나머지 지분권자와의 명확한 사용·수익 분할 협의가 필수적이며, 이는 의견 충돌이나 재산권 행사의 제약으로 이어질 수 있습니다. 또한, 목록3의 '맹지임' 표기는 해당 토지가 공공도로와 직접 연결되지 않아 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음을 시사합니다. (단, 본건의 감정평가서상 지목 및 현황이 '도로'로 명시된 부분과의 상충 여부 확인이 필요합니다.) 임대 관계가 미상으로, 명도에 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 더불어, 토지이용계획상 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 하는 점은 개발이나 건축 시 제한 사항이 될 수 있으며, 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있어 건축 행위 시 관련 규제를 준수해야 합니다. '중복사건', '유동화물건'이라는 특이사항 또한 복잡한 권리 관계를 내포하고 있어 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 인천지방법원 2024타경510973 (1) 물건은 근린생활시설로서의 잠재력과 비교적 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 토지 면적이 넓다는 점은 긍정적이나, '지분매각'이라는 점이 가장 큰 장애물입니다. 맹지 가능성, 불분명한 임대 관계, 문화재 관련 규제, 복잡한 권리 관계 등은 매수인이 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 따라서, 본 물건은 단순히 시세 차익만을 노리기보다는, 해당 지분에 대한 명확한 이용 계획 수립과 다른 지분 소유자와의 원만한 협의가 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지분 소유권 관리: 본 물건은 지분 매각이므로, 타 지분 소유자와의 협력을 통해 부동산을 통합적으로 관리하거나, 추가 지분 확보를 통한 과반수 지분 확보 전략 등을 고려할 수 있습니다.

2. 지역 개발 잠재력: 강화군은 지속적으로 관광 및 생활 환경 개선 사업이 추진되고 있는 지역으로, 자연경관 보존과 지속가능한 성장을 목표로 하는 성장관리계획이 수립되어 있습니다. 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 용도 활용: 근린생활시설 용도 및 주변 환경을 고려하여, 지역 특색에 맞는 소규모 상업 시설 또는 주거 관련 시설로의 전환 가능성을 탐색할 수 있습니다. (단, 맹지 및 문화재 관련 규제 확인 필수)

4. 권리 관계의 철저한 분석: 중복 사건, 유동화 물건 등 복잡한 권리 관계를 전문가와 함께 면밀히 분석하여 인수할 권리 및 말소될 권리를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매10계