나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141037 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141037 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경141037
• 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제5층 제501호 (신월동, 에이엔타워)
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 216,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경141037 | 소재지: 서울특별시 양천구 곰달래로1길 67(신월동), 제5층 제501호 (신월동, 에이엔타워) | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 현황

본 경매 물건은 서울남부지방법원 2024타경141037 (1)호 사건으로, 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호 다세대주택(현황 오피스텔 이용)입니다.

본 물건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 소유자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

용도: 다세대주택 (현황 오피스텔 이용)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층

사용승인일: 2020.09.29 (비교적 신축 건물)

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 270,000,000원

건물 전용면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

토지 지분면적: 10.58㎡ (약 3.20평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 양서중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 무리가 없는 보통의 교통 상황입니다. 인근 거주 후기에 따르면 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 의견이 있어, 실제 체감 교통 편의는 양호한 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접 필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 건축 요건 측면에서 양호합니다.

토지이용계획상 준주거지역 및 지구단위계획구역(신월생활권중심)에 해당하여, 비교적 높은 용적률을 적용받을 수 있는 양호한 용도지역입니다.

3. 물건 구조 및 이용 현황

3.1. 건물 구조 개요

철근콘크리트구조의 8층 건물 중 5층에 해당하며, 2020년 9월에 사용승인을 받은 신축급 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등으로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

본건은 공부상 다세대주택으로 등록되어 있으나, 현황은 오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등) 구조로 이용 중입니다. 이는 투자 목적이나 금융권 대출 실행 시 감정평가 및 취득세 등에서 차이가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 내부 구조는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부 관찰을 토대로 작성되었음을 감안해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 정보 및 권리관계

경매구분은 부동산강제경매입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2024타경141037 (1)입니다.

강제경매는 채권자의 채무자 재산에 대한 강제집행을 통해 진행되는 경매로, 매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각입니다.

4.2. 임차인 현황 및 기타 사항

임대 관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 조사가 미진했던 점을 고려할 때, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 임차인 및 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

준주거지역 내에 위치하며 주위로 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 기본적인 주거 편의 시설은 충분히 갖추고 있습니다.

주변에는 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활 편의성이 높다는 거주 후기가 있습니다.

학교(양서중학교 인근)가 가까워 학군 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약에관한허가구역: 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있으나, 지목이 [도로]인 부분에 한정되므로 본건의 매각 자체에는 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

임대차 관계 미상: 현장조사 미진으로 임차인 유무 및 대항력 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

공부상 용도와 현황의 차이: 공부상 다세대주택, 현황 오피스텔(방3) 이용으로, 추후 매매 및 세금(주택 수 포함 여부 등) 산정 시 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 혐오시설: 현재 검색된 정보 상으로는 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 소음, 환경, 기타 기피 시설 유무를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축된 건물로 내부 및 외부 상태가 양호하며, 준주거지역에 위치하여 입지 조건 또한 우수한 편입니다. 전용면적 43.28㎡ (13.09평)에 방 3개 구조로 이용 중이어서 소형 아파트나 아파텔 수요를 대체할 수 있는 실거주 및 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 감가상각이 적고, 깨끗한 주거 환경을 제공합니다.

준주거지역 입지: 주거 지역 중 상업 기능이 일부 허용되는 준주거지역으로, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

방 3개 구조: 소형 면적임에도 방 3개 구조(오피스텔 이용 현황)를 갖추고 있어 신혼부부 및 3인 이하 가구의 주거 수요를 충족시키기에 유리합니다.

적극적인 명도 계획 수립 시, 신속한 실거주 또는 임대 전환이 가능하여 투자 가치가 높습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계