나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경141037 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 " 양서중학교 " 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 , 근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통시임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 위치하므로 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제501호
(사용승인일 : 2020.09.29)

외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : -
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비에의한 난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신월생활권중심) , 도로(접합),도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신월생활권중심) , 도로(접합),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경141037 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제5층 제501호

1.3. 건물명

에이엔타워

1.4. 구분

다세대주택 (오피스텔 겸용)

1.5. 토지 면적

10. 58㎡ (약 3.19평)

1.6. 건물 면적

43. 28㎡ (약 13.09평)

1.7. 감정가

270,000,000원

1.8. 경매 구분

부동산강제경매

1.9. 사용 승인일

2020년 9월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "양서중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있어 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 따라서 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존 (2020.10.22)

* 공유자전원지분전부 이전 (매매, 2021.02.08)

* 주택임차권 (길민수, 2021.02.08, 보증금 264,000,000원, 말소 예정)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2023.07.12, 1,128,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.11.14, 264,000,000원)

3.2. 권리 분석

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 7월 12일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 촉탁으로 말소되며, 말소기준권리 및 그 이후 순위의 권리들은 낙찰로 인해 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 말소되는 권리

* 주택임차권 (을3)

* 가압류 (갑3)

* 강제경매 (갑4)

* 기타 말소기준권리 이하 모든 권리

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 길 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 8일

* 확정일자: 2021년 1월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 진행되며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 조건입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본건이 위치한 신월동 일대는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 상권의 형태를 띠고 있습니다. 상권이 매우 활성화된 지역이라기보다는 배후 주거 단지를 기반으로 한 생활 밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 임대/매매 현황

최근(2026년 5월) 신월동 지역의 유사 신축급 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 1981년식 연립주택 (55.27㎡): 21,000만원 (약 379.9만원/㎡)

* 2017년식 다세대주택 (52.41㎡): 30,200만원 (약 576.2만원/㎡)

* 2019년식 다세대주택 (55.56㎡): 32,900만원 (약 592.1만원/㎡)

본건(2020년 준공, 43.28㎡)은 비교 대상 물건들보다 면적은 작지만, 준공 연도가 가장 최신이므로 시세는 유사하거나 조금 더 높게 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 면적 차이를 고려할 때, 최근 거래된 유사 규모의 신축 건물 시세(약 580만원/㎡ 이상)와 감정가(270,000,000원)를 비교 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 양서중학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특이사항

본건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 대항력 포기 조건 매각"이라는 특별 매각 조건이 붙어 있습니다. 이는 경매 절차상 복잡성이 존재할 수 있으나, 최종적으로 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 조건이므로 권리 상의 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 정확한 인수/정산 절차를 매각기일에 재확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 토지이용계획

본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심)에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 이는 토지 취득 시 적용되는 사항으로, 건축물(호실) 매수인이 직접적인 토지 거래를 하는 경우가 아니라면 실제 영향은 제한적일 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 내부 이용 상태는 오피스텔(방3, 거실, 화장실, 발코니 등)로 이용 중이나, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 본 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 구조도는 집합건축물대장 상 도면 및 탐문, 외부 관찰 등을 토대로 작성되었습니다.

7. 종합 의견

본건 에이엔타워 5층 501호는 2020년에 준공된 신축급 오피스텔/다세대주택으로, 건물 상태 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 학군 및 편의시설 이용이 편리하며, 교통 여건 또한 보통 이상입니다. 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 경매 물건으로, 낙찰자가 임차인 보증금 부담을 안게 되는 위험이 없습니다. 다만, 비교 대상 매물 대비 면적이 다소 작은 점은 가격 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 하자 보수 등 초기 관리 비용 부담이 적습니다.

* 명확한 권리 분석 결과, 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있어, 경매 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 양천구 신월동 일대의 주거 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 270,000,000원 대비, 최근 유사 신축급 건물의 시세와 본건의 면적, 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여, 80% ~ 95% 수준의 입찰가를 예상합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 특별 매각 조건으로 인한 절차 상의 확인만 거친다면, 260,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.