나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145329 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145329 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경145329 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로 100, 제102동 제5층 제503호 (신월동, 신월동리버스타운) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 218,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경145329 (1)이며, 소재지는 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호 오피스텔입니다. 경매구분은 부동산강제경매로 채권자 주OOOOOOO의 채권 회수를 위한 절차입니다. 소유자는 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 물건은 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제5층에 위치하며, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 감정가는 273,000,000원입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

건물면적(전용면적): 46.71㎡ (약 14.12평)

토지면적(대지권): 16.52㎡ (약 4.99평)

(참고: 오피스텔의 경우 일반적으로 공급면적(분양면적)은 전용면적보다 크게 산정됩니다.)

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 제반 입지여건은 무난한 편이며, 실거주 리뷰에 따르면 주변에 편의점이 가깝고 치안도 좋은 편이라는 의견이 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고, 지하철 5호선 화곡역이 도보로 약 11~12분 거리에 위치하고 있어 지하철 이용도 비교적 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건의 형태 및 채권 관계

본 경매는 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 통상적으로 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하므로, 등기부상의 권리분석은 비교적 명확할 것으로 보이나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 등기부 등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물만 낙찰받을 위험은 없습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 편의시설

주위 근린생활시설의 혼재로 인해 일상생활에 필요한 편의시설(편의점, 소규모 상점 등) 접근성은 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 상권은 잘 형성되어 있는 것으로 보입니다.

4.2. 교육 및 학군

대상 물건 인근에 "서울금융고등학교"가 위치하고 있어 교육시설 접근성이 높습니다. 초/중학교 등의 기타 교육시설 또한 인근에 분포하고 있을 것으로 예상되어 기본적인 학군 환경은 갖추어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역적 제한사항 (토지이용계획)

토지이용계획상 **준주거지역** 및 **지구단위계획구역**에 해당하여 개발 잠재력이 있으나, 동시에 **공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률 제3종 구역(다지구)**, **수평표면구역**, **진입표면구역**, **대공방어협조구역** 등으로 지정되어 있어 **김포국제공항**과 관련된 소음 및 고도 제한 등의 규제를 받고 있습니다. 이는 장기적인 건물 증개축 및 개발에 영향을 미치거나 소음으로 인한 생활 불편을 야기할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

5.2. 기타 주의사항 (혐오시설 및 지역 환경)

주변 시설 검색 결과, 인근에 직접적으로 알려진 영구적인 대형 혐오시설(폐기물처리장, 화장터 등)은 명확하게 확인되지 않았습니다. 다만, 주거-상업 혼합 지대의 특성과 공항 관련 규제로 인한 소음 문제를 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

1. 서울특별시 양천구 내 **준주거지역** 오피스텔로, 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2. 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 **역세권** 입지로 대중교통 접근성이 양호합니다.

3. **토지/건물 일괄매각**으로 안전하며, 감정가 대비 경쟁력을 갖춘 가격으로 매입 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4. **전용 14평대 오피스텔**로 1~2인 가구 주거용 또는 소형 사무실 임대용으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

종합적으로 본 물건은 서울 내 준주거지역 오피스텔로서 주거 및 임대 수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합해 보입니다. 다만, 공항 관련 규제로 인한 잠재적 리스크(소음, 고도제한)를 충분히 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 현장 조사를 통해 공항 소음의 정도 및 건물 상태를 면밀히 확인한 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계