나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경145329 [1] 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선-화곡역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제102동 제5층 제503호로서,
- 외벽 : 석재 붙임 등
- 창호 : 하이샷시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, "업무시설" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 25M, 남측으로 폭 약 3M의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 148-4, 148-5 : 공히
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145329 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종 근린생활시설, 도시형생활주택 포함)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 16.52㎡ (약 5평)

건물면적: 46.71㎡ (약 14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조 및 외관:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제102동 제5층 제503호입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

이용상태 및 설비:

현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용상태:

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측으로 폭 약 25M, 남측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항소음 관련 법규(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률, 공항시설법) 및 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법의 적용을 받습니다. 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있으며, 이는 강서양천교육청에 별도 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2024-09-09 ~ 2029-09-09, 지목 [도로] 한정), 건축선이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑7. 2024년 11월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 을1. 2021년 2월 23일 접수된 주택임차권 (김보라, 209,000,000원)은 말소로 기재되어 있으나, 대항력 여부 및 인수 조건은 특별 매각 조건에 따라 판단해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으며, 추가적인 내용은 없습니다. 그러나 '특이사항' 및 '주의사항'에 '선순위임차권', '대항력있는 임차인'에 대한 언급이 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김보라): 보증금 209,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2019-01-07, 확정일자 2018-12-11, 배당신고일자 2021-02-23. 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 김보빈: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-06-01. 대항력 있음으로 기재되어 있습니다.

임차인 김보빈의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

특별 매각 조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않도록 하는 조건으로 해석될 수 있으나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 김보빈의 권리관계는 별도 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 주거 밀집 지역과 더불어 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 특히 "신월생활권중심" 지구단위계획구역으로 지정된 점은 지역 상권 활성화의 잠재력을 시사합니다. 서울금융고등학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다세대 주택과 오피스텔이 많아 배후 수요는 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

주변에 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형마트, 병원 등은 주변 지역 검색을 통해 파악 필요)

교육시설:

서울금융고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 여러 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 항공 소음:

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있습니다. 이는 김포국제공항의 소음 피해 지역에 해당하여 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 문제:

'대항력 있음'으로 등재된 임차인 김보빈의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특별 매각 조건에도 불구하고 해당 임차인의 권리 관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한:

수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 해당하며, 공항시설법상 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 역세권(5호선 화곡역 인근)에 위치한 오피스텔로, '신월생활권중심' 지구단위계획구역 내에 있어 지역 발전 가능성이 있습니다. 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 김포공항 항공 소음 지역에 포함되어 있어 소음으로 인한 생활 환경 저해가 예상되며, '대항력 있음'에도 보증금 및 차임이 미상인 임차인 김보빈의 존재는 명도 및 재산권 행사에 있어 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특별 매각 조건이 임차권 소멸을 전제로 하고 있으나, 해당 임차인의 실제 현황 및 권리관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과의 인접성으로 인한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 지역 개발 가능성: '신월생활권중심' 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 수혜 기대.

* 비교적 무난한 입지 조건: 오피스텔, 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

본건은 임차인 김보빈의 '대항력 있음' 표기에도 불구하고 보증금이 미상이라는 점에서 명도 리스크가 크게 존재합니다. 또한, 항공 소음 지역에 포함되어 있다는 점도 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

현재 시세 조사를 통해 파악된 주변 오피스텔의 매매가는 전용 면적 15.88㎡ 기준으로 1억 3천만 원대부터 2억 9천만 원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 46.71㎡(약 14평)의 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 감정가 2억 7천3백만원이 현 시세 대비 높은 수준일 수 있습니다.

이러한 리스크 요인과 시세 현황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 2억 2천만 원 ~ 2억 4천 5백만 원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경145329 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 148-4 신월동리버스타운 제102동 제5층 제503호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종 근린생활시설, 도시형생활주택 포함)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 16.52㎡ (약 5평)

건물면적: 46.71㎡ (약 14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물구조 및 외관:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제102동 제5층 제503호입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

이용상태 및 설비:

현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용상태:

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

북측으로 폭 약 25M, 남측으로 폭 약 3M의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신월생활권중심), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항소음 관련 법규(공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률, 공항시설법) 및 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법의 적용을 받습니다. 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률의 적용을 받을 수 있으며, 이는 강서양천교육청에 별도 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2024-09-09 ~ 2029-09-09, 지목 [도로] 한정), 건축선이 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

갑7. 2024년 11월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 을1. 2021년 2월 23일 접수된 주택임차권 (김보라, 209,000,000원)은 말소로 기재되어 있으나, 대항력 여부 및 인수 조건은 특별 매각 조건에 따라 판단해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으며, 추가적인 내용은 없습니다. 그러나 '특이사항' 및 '주의사항'에 '선순위임차권', '대항력있는 임차인'에 대한 언급이 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (김보라): 보증금 209,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2019-01-07, 확정일자 2018-12-11, 배당신고일자 2021-02-23. 대항력 없음으로 기재되어 있습니다.

* 김보빈: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2021-06-01. 대항력 있음으로 기재되어 있습니다.

임차인 김보빈의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

특별 매각 조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않도록 하는 조건으로 해석될 수 있으나, '대항력 있음'으로 기재된 임차인 김보빈의 권리관계는 별도 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 주거 밀집 지역과 더불어 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 형성되어 있습니다. 특히 "신월생활권중심" 지구단위계획구역으로 지정된 점은 지역 상권 활성화의 잠재력을 시사합니다. 서울금융고등학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다세대 주택과 오피스텔이 많아 배후 수요는 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

교통:

지하철 5호선 화곡역이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설:

주변에 오피스텔, 다세대주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

서울금융고등학교가 인근에 위치하며, 주변에 여러 학교들이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 항공 소음:

본건은 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역으로 지정되어 있습니다. 이는 김포국제공항의 소음 피해 지역에 해당하여 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 문제:

'대항력 있음'으로 등재된 임차인 김보빈의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특별 매각 조건에도 불구하고 해당 임차인의 권리 관계는 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 제한:

수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 해당하며, 공항시설법상 수평표면구역 및 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점도 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 역세권(5호선 화곡역 인근)에 위치한 오피스텔로, '신월생활권중심' 지구단위계획구역 내에 있어 지역 발전 가능성이 있습니다. 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 김포공항 항공 소음 지역에 포함되어 있어 소음으로 인한 생활 환경 저해가 예상되며, '대항력 있음'에도 보증금 및 차임이 미상인 임차인 김보빈의 존재는 명도 및 재산권 행사에 있어 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특별 매각 조건이 임차권 소멸을 전제로 하고 있으나, 해당 임차인의 실제 현황 및 권리관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과의 인접성으로 인한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 지역 개발 가능성: '신월생활권중심' 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 발전 수혜 기대.

* 비교적 무난한 입지 조건: 오피스텔, 주거, 상업, 교육 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 273,000,000원

본건은 임차인 김보빈의 '대항력 있음' 표기에도 불구하고 보증금이 미상이라는 점에서 명도 리스크가 크게 존재합니다. 또한, 항공 소음 지역에 포함되어 있다는 점도 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

현재 시세 조사를 통해 파악된 주변 오피스텔의 매매가는 전용 면적 15.88㎡ 기준으로 1억 3천만 원대부터 2억 9천만 원대까지 다양하게 분포하고 있으며, 46.71㎡(약 14평)의 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 감정가 2억 7천3백만원이 현 시세 대비 높은 수준일 수 있습니다.

이러한 리스크 요인과 시세 현황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 90% 수준인 약 2억 2천만 원 ~ 2억 4천 5백만 원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.