나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562103 [1] 인천광역시 서구 석남동 322-101 포레스트빌 2동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천석남중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 "서부여
성회관역" 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등,
창 호 : 새시창호 등임
.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이며, 가스보일러에 의한 개별난방시설 ,승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지일단의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로(가)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 322-101 :
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(다락방집단취락), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(건축인
허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>, 상대보호구역(인천서부
교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

석남동 322-102 :
제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(다락방집단취락), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역
기타(건축인허가시건축위원회심의를거쳐건축물의외관을정해야함)<건축법>, 상대보호구역
(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

주소: 인천광역시 서구 석남동 322-101 포레스트빌 2동 4층 402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호

준공 연도: 2020년

1.2. 면적 정보

토지 면적: 33.38㎡ (약 10.10평)

건물 면적 (전용 면적): 54.17㎡ (약 16.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

사건 번호: 인천지방법원 2024타경562103 (1)

감정가: 187,000,000원

경매 구분: 부동산 강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "인천석남중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 "서부여성회관역" 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

석남동 322-101, 322-102:

제1종 일반주거지역

지구단위계획구역 (다락방집단취락)

가축사육제한구역

건축용도지역 기타 (건축 인허가 시 건축위원회 심의 필요)

상대보호구역

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 2020-08-05, 조영임

주택 임차권: 2025-05-08 접수, 김수빈, 213,000,000원 (인수)

소유권 이전: 2021-04-14, 장승진 (매매)

압류: 2023-06-12, 부평세무서장 (말소됨) - 말소기준권리

강제경매: 2024-09-13, 김수빈 (말소됨) - 인천지방법원 2024타경562103

압류: 2024-09-27, 국민건강보험공단 (말소됨)

총 등기부채권액: 213,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김수빈

보증금: 213,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-01

확정일자: 2021-03-03

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기가 등기부 을구 1번으로 등기되어 있으며, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

등기부상 을구 1번 주택임차권(김수빈)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점은 임차인이 배당에서 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되어 매수인이 추가로 인수할 금액이 없을 가능성을 시사합니다.

그러나 등기부상 '인수' 표시와 '보증금 213,000,000원'은 반드시 확인해야 할 사항이며, 만약 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2023-06-12자 부평세무서장의 압류입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

한빛빌라: 전용면적 약 40.98㎡, 2026년 1월 거래가 77,000,000원.

경성빌라 가동: 전용면적 약 38.97㎡, 2026년 1월 거래가 100,000,000원.

대명그린빌: 전용면적 약 47.76㎡, 2026년 1월 거래가 105,000,000원.

본건의 건물 면적은 54.17㎡ (약 16.39평)으로, 인근 거래 사례와 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준의 면적을 가지고 있습니다.

거래 금액대는 7천만 원대에서 1억 5백만 원대까지 분포하고 있으며, 건물의 신축 연도, 층수, 면적, 관리 상태 등에 따라 차이를 보입니다.

4.2. 시세 변동 추이

최근 2026년 1월에 다수의 거래가 발생한 것으로 보아, 해당 지역의 부동산 시장은 꾸준한 거래량을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

본건과 유사한 조건의 물건은 1억원 내외에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 편의시설

인천지하철 2호선 서부여성회관역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 인천석남중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다. (상대보호구역 관련 정보 확인 필요)

5.3. 혐오시설

현재까지 제공된 정보나 일반적인 지도 검색으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

정확한 확인을 위해서는 현장 답사를 통해 주변을 꼼꼼히 조사할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김수빈의 보증금 213,000,000원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

'임대관계는 미상임'이라는 특이사항은 있으나, 임차인 현황과 등기부상 임차권 설정 내역으로 보아 임차인이 거주 중일 가능성이 높습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역 (다락방집단취락), 건축용도지역 기타 (건축위원회 심의 필요) 등 지역 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

상대보호구역 지정으로 학교 인근에서의 특정 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건이 속한 포레스트빌 2동의 관리 상태, 누수, 결로 등 하자 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 형성하고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주거 환경 또한 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 213,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 있다는 점입니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 표기와 등기부상 '인수' 표기 간의 명확한 확인이 필수적입니다.

권리 분석상 인수되는 권리 외에는 모두 소멸될 예정이므로, 명도 협상 및 진행 시 임차인과의 원만한 합의가 중요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 명확히 확인된다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

인천지하철 2호선 역세권으로, 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

구체적인 현장 조사를 통해 건물의 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하여, 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'은 제외하고 산출합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받아 매수인이 추가로 인수할 금액이 없을 것으로 가정하고 산정했습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 213,000,000원의 보증금은 반드시 사전에 소명되어야 할 리스크 요인입니다.

감정가: 187,000,000원

최근 인근 다세대주택 매매 시세 (2026년 1월 기준, 전용면적 38.97~47.76㎡): 77,000,000원 ~ 105,000,000원

본건의 건물 면적(54.17㎡)이 인근 거래 사례보다 크다는 점과, 감정가가 최근 최고 시세보다 높게 책정된 점을 종합적으로 고려하였습니다.

보수적인 관점에서, 시세와 감정가를 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.