나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146582 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146582 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제6층 제602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경146582
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제6층 제602호
• 감정가: 239,000,000원
• 최저가: 191,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2024타경146582 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 24, 제6층 제602호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 191,200,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경146582 (1)이며, 부동산강제경매 사건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제6층 제602호 오피스텔입니다. 감정가는 239,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 현재 특이사항 및 주의사항은 보고서에 기재된 내용이 없습니다.

1.3. 면적 정보

본건의 전용면적은 토지 7.95제곱미터 (약 2.41평), 건물 26.29제곱미터 (약 7.95평)입니다.

토지 지분율은 795, 건물 지분율은 2629로 표기되어 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 주거 환경 및 교통 상황

주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. 오피스텔 건물로서 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건의 토지이용계획은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 항공 및 군사시설 관련 제한사항이 다수 존재하므로 추후 증·개축 등 건축 행위 시 사전에 관련 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 현황 및 종류

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자가 채무자의 부동산을 강제 집행하여 채권을 회수하는 절차입니다. 사건번호는 2024타경146582 (1)입니다.

3.2. 소유 및 채권 관계

채무자 겸 소유자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 이는 채무관계로 인한 강제경매로, 권리관계 분석 시 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)의 소멸 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설 및 인프라

본건은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 특히 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 서울 주요 도심으로의 이동이 편리합니다.

4.2. 건물 현황

본건은 2021년 3월 19일에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제6층 제602호입니다. 비교적 신축급 오피스텔로서 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한사항

일반상업지역임에도 불구하고 공항 및 군사시설 관련 다수의 고도 제한 및 보호구역 규제가 존재합니다. 이는 향후 건물의 용도변경이나 증축 등 개발 행위 시 중요한 제약으로 작용할 수 있으므로, 해당 제한사항이 투자 목적에 부합하는지 신중히 판단해야 합니다.

5.2. 미확인 사항 (임대, 혐오시설)

현재 임대관계는 미상(미확인)으로, 낙찰 시 임차인의 대항력 유무 및 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다. 또한, 감정평가서상 주위환경은 보통이나, 외부 검색(지도 서비스 등)을 통한 주변 시설 확인이 불가능하여 구체적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 변전소 등) 유무는 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2021년식 비교적 신축의 소형 오피스텔로, 서울 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통 접근성이 우수한 물건입니다. 감정가 239,000,000원은 일반상업지역 내 역세권 신축 오피스텔이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 공항 및 군사시설 관련 제한 규제가 존재하므로 장기적인 개발 호재보다는 임대수익형 투자 관점에서 접근하는 것이 안전합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 모두 매각하는 건으로 소유권 이전에 문제가 없습니다.

일반상업지역: 주거 기능 외 업무, 상업 시설로의 활용 가능성이 일반 주거지역보다 넓습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계