나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경146582 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제6층 제602호로서,
(사용승인일 : 2021.03.19)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경146582 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-106 제6층 제602호

용도: 오피스텔

감정가: 239,000,000원

토지면적: 7.95㎡ (약 2.39평)

건물면적: 26.29㎡ (약 7.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 3월 19일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기(2023.06.13. 등기)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(곽지애)

* 보증금: 246,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-17

* 배당신고일자: 2023-06-13

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기(을1): 2023.06.13 접수, 권리자 곽지애, 권리금액 246,000,000원, 인수 조건.

* 주의사항: 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(246,000,000원) 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 갑6 압류 (2023.01.17)

* 총 등기부 채권액: 246,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 건축물 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등

1.4. 생활정보

* 편의시설: 본건 인근에 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하며, 지역 내 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 버스 정류장도 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 현재 임차인의 보증금은 246,000,000원으로, 이는 감정가(239,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 234,000,000원)보다 높습니다.

* 공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법> 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지역 내 혐오시설 집중: 검색 결과, 강서구 내에 혐오시설이 집중되어 있다는 언급이 있습니다. 다만, 본건 소재지에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 신축 건물의 감가상각: 2021년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 시간이 지남에 따라 감가상각 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 2021년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 중요한 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(246,000,000원)이 감정가 및 최근 실거래가보다 높다는 점입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 이는 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 공항 관련 규제 및 강서구 내 혐오시설 집중 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 화곡역 역세권: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 임차인 인수 리스크를 제외하고, 향후 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 239,000,000원이며, 최근 비슷한 면적(26.29㎡~26.32㎡)의 오피스텔 실거래가는 22,800,000원에서 23,400,000원 사이입니다. [cite:Json] 평균 시세는 약 22,766만원으로 산정됩니다.

그러나 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원입니다. 이 금액은 감정가보다 높으며, 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않고 낙찰자가 이를 인수해야 한다면, 낙찰가에 추가로 246,000,000원을 부담해야 합니다.

* 최근 시세(26.29㎡ 기준): 234,000,000원

* 잠재적 인수 보증금: 246,000,000원

만약 임차인의 보증금 246,000,000원이 전액 인수되어야 한다면, 현재 시장 가격(234,000,000원)으로 낙찰받더라도 총 부담액은 234,000,000원 + 246,000,000원 = 480,000,000원이 되어 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 입찰가 산정은 임차인의 보증금 중 얼마가 배당으로 변제되는지에 대한 정보가 필수적입니다.

* 임차인 보증금 전액이 배당으로 변제된다고 가정할 경우 : 최근 실거래가 평균인 약 22,000만원 ~ 23,000만원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 일부 또는 전액을 인수해야 할 경우 : 인수해야 하는 금액만큼 차감한 가격으로 입찰가를 산정해야 하므로, 현재 시세로는 보수적인 접근이 매우 중요합니다. 예를 들어, 100,000,000원을 인수한다고 가정하면, 실제 취득 비용은 입찰가 + 100,000,000원이 됩니다.

결론적으로, 본건은 임차인 보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라집니다. 보증금 전액이 배당되지 않으면 수익률 확보가 매우 어려우므로, 배당 내역을 면밀히 확인하고 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세(234,000,000원)를 고려할 때, 안전한 예상 입찰가는 임차인 보증금 전액 인수 가능성을 감안하여 220,000,000원 ~ 230,000,000원 사이로 제시하되, 이는 배당으로 보증금 전액이 변제될 경우에 해당하며, 인수 금액 발생 시에는 더욱 낮은 가격으로 접근하거나 입찰을 재고해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.