나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151287 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151287 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2024타경151287 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31, 제4층 제402호 (화곡동, 케이오피스텔1차) | 감정가: 267,000,000원 | 최저가: 213,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경151287 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자는 정OO이며 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 소재지 및 감정가

본 물건의 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호입니다. 감정가는 267,000,000원입니다.

1.3. 물건 면적 상세 (전용 면적 기준)

토지 면적은 9.40제곱미터(약 2.84평)이며, 건물 전용 면적은 29.88제곱미터(약 9.04평)입니다.

건축물의 사용승인일은 2021년 1월 8일로, 비교적 신축급 오피스텔입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치한 일반상업지역 내 오피스텔입니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상복합지대로, 도심형 주거 및 업무시설의 수요가 꾸준한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건물은 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통 이상으로 평가됩니다. 서울 도심 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

본 건이 위치한 화곡동 일대는 주거와 상업이 혼재된 지역으로, "서울화곡초등학교" 인근의 학군과 지하철역 주변의 상권을 동시에 이용할 수 있습니다. 상권은 주로 근린생활시설 및 소규모 상업시설 중심으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 특히 "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "대공방어협조구역"에 포함되어 있습니다. 이는 김포공항과의 거리로 인한 항공법상 제한 구역으로, 건축물의 최고 높이 등이 제한될 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 마감

철근콘크리트구조 평지붕 지상 8층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 등으로, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. 구조적으로는 양호한 상태로 판단됩니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 승강기설비 및 기계식주차장을 갖추어 거주 편의성이 높습니다.

4. 권리 분석 및 특이사항

4.1. 경매 종류 및 임대 관계

본 건은 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권이 설정되어 있음이 확인되므로, 임차인의 대항력 유무와 배당 요구 여부를 필히 확인하여 인수할 권리가 있는지 면밀한 분석이 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 임차권 설정 여부에 따른 명도(건물 인도)의 어려움과 추가적인 인수 금액 발생 가능성입니다. 또한, 감정평가서에 언급된 바와 같이, 주변에 숙박업소 등이 혼재하는 지대라는 점은 주거 환경 측면에서 일부 단점으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 규제(높이 제한 등)가 존재하므로, 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 행위 시 제한 사항을 충분히 인지해야 합니다.

4.3. 혐오시설 검토

주변 환경에는 다세대, 오피스텔, 근린생활시설과 함께 숙박업소가 혼재되어 있습니다. 이 중 숙박업소 밀집 지역은 일반적인 주거 환경 선호도에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축급 오피스텔로서, 5호선 화곡역 역세권과 "서울화곡초등학교" 인근의 더블 입지를 갖추고 있습니다. 일반상업지역에 위치하여 주거는 물론 업무시설로의 활용도도 높습니다. 다만, 임차권 설정 등 권리상의 변수와 일반상업지역 특유의 환경(숙박업소 혼재 등)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 강서 지역의 핵심 상권 및 교통망에 접근성이 우수합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 별도의 수리 비용 부담이 적습니다.

높은 전용률 및 효율성: 오피스텔은 소형 주거 상품으로서 1~2인 가구 및 직장인 수요가 꾸준하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계