나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151287 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 오피스텔, 숙박업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 건물은 차량 진.출입이 가능하며 근거리에 지하철 화곡역(5호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 8층건 내 4층 402호로서,
(사용승인일 : 2021.01.08.)
외 벽 : 돌붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

오피스텔(후첨"호별배치도 및 내부구조도"참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 승강기설비 및 기계식주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지 정방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8미터 및 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건
축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공
항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조)

기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151287 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 27-13 케이오피스텔1차 제4층 제402호 (도로명: 서울특별시 강서구 화곡로42길 31)

용도: 오피스텔

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 토지 정보

토지면적: 9.40㎡ (약 2.84평)

토지지분: 9.4㎡ (약 2.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물명: K오피스텔 1차

전유부 면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 8층 (지상 8층, 지하 1층)

해당 층: 4층

사용승인일: 2021년 01월 08일

건축면적 (건물 전체): 144.98㎡

연면적 (건물 전체): 1263.88㎡

승강기: 1대

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 숙박업소 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 근거리에는 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있으며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 서울 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로 환경

본 건물은 남서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 04일 접수된 광명세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 확인되는 주택임차권(김기태, 2023년 05월 31일 접수)은 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김*)

* 보증금: 257,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 13일

* 확정일자: 2021년 03월 17일

* 배당신고일자: 2023년 05월 31일

* 대항력: 없음 (명시되어 있음)

* 비고: 등기부상 주택임차권이 말소 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동은 다세대주택, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다. 서울화곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재 수요

오피스텔로서, 주변 직장인 및 1-2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 지역 내 상업시설 이용객의 방문 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 화곡역, 인근 버스정류장.

* 쇼핑/상업: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상점들이 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 서울화곡초등학교: 북측 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

* 중학교 및 고등학교: 인근 지역에 다수 분포하고 있습니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

지도상 확인 결과, 본 물건 인근 지역은 주로 주거 및 상업시설로 이루어져 있으며, 특별한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않습니다. 다만, '중요시설물보호지구(공항)'로 지정되어 있어 항공기 소음 영향이나 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

"대항력: 없음"으로 명시되어 있고 등기부상 말소 예정이나, "대항력있는 임차인" 및 HUG 관련 언급이 있어, 명도 진행 시 주택도시보증공사와의 추가적인 확인 및 협조가 필요할 수 있습니다. 매각 조건에 따라 보증금 반환 관련 채권이 포기되는 조건이므로, 인수될 보증금은 없습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '가로구역별 최고높이 제한지역' 등 다수의 건축 및 개발 관련 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 등 계획 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 2021년 사용승인되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하고 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 및 투자 가치가 있습니다. 등기부상 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 임차권 관련 특이사항 및 HUG 인수조건으로 인한 복잡성이 일부 존재하므로, 입찰 전 권리관계 및 명도 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 장기적인 가치 유지에 유리합니다.

* 역세권 인접: 5호선 화곡역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 및 주거 지역 내에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 관련 조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 건물 면적 29.88㎡ (약 9.04평)의 오피스텔로, 감정가는 267,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 건물의 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 2021년 사용승인된 신축급이라는 점과 역세권 입지를 감안하면, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

인수 보증금은 0원이며, 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 현 시세 및 경매 물건의 특수성을 고려할 때, 보수적으로는 감정가 수준인 267,000,000원부터, 적극적으로는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 267,000,000원에서 293,700,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 결과 및 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.