나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101718 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 709-33 대상힐탑 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101718 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 709-33 대상힐탑 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경101718
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로47나길 40, 제4층 제401호 (내발산동, 대상힐탑)
• 감정가: 201,860,000원
• 최저가: 161,488,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2024타경101718 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로47나길 40, 제4층 제401호 (내발산동, 대상힐탑) | 감정가: 201,860,000원 | 최저가: 161,488,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강서구 내발산동 다세대주택

1.1. 기본 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경101718 (1)이며, 소재지는 서울특별시 강서구 내발산동 709-33 대상힐탑 제4층 제401호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 201,860,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 방식의 부동산강제경매입니다.

토지면적은 14.56㎡ (약 4.41평)이며, 건물 전용면적은 29.93㎡ (약 9.05평)입니다. 건물 제시외면적 7.80㎡ (약 2.36평)이 포함되어 실사용 면적은 총 37.73㎡ (약 11.41평)입니다.

소유자 및 채무자는 망자(사망)이며, 채권자는 주식회사입니다.

1.2. 입지조건 분석

대상물건은 서울특별시 강서구 내발산동 '화곡중학교' 북동측 인근에 위치한 전형적인 주거지역입니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

교통상황은 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다. 동측으로 폭 약 8m의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 건물 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트 지붕의 4층 건물 중 제4층 제401호이며, 2011년 10월 17일에 사용 승인된 비교적 양호한 상태의 건물로 추정됩니다.

현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방시설, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 건물 전용면적 29.93㎡ (약 9.05평) 외에 제시외면적 7.80㎡ (약 2.36평)이 매각에 포함되어 실제 사용 가능한 면적은 37.73㎡ (약 11.41평)입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 가장 주목해야 할 점은 권리관계상의 특이사항입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, '임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건'으로 매각이 진행됩니다. 이는 경매 매수인이 임차인의 보증금 전액을 인수할 책임이 없다는 뜻으로, 권리분석상 매우 유리하게 작용하여 낙찰자의 명도 부담과 권리 인수의 불확실성을 크게 낮춰줍니다.

또한, 제시외 건물 (7.80㎡)은 매각대상에 포함되어 있어 별도의 법정지상권이나 철거 문제 등은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 소유자 및 채무자가 망자(사망)이므로, 절차 진행 과정에서 상속인 확정 등에 따른 시간이 소요될 수 있다는 점은 인지해야 합니다.

1.5. 상권분석 및 생활정보

대상물건이 위치한 내발산동 일대는 아파트와 다세대가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설의 발달로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

'화곡중학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 무난하며, 지하철 5호선 '우장산역'을 통해 광화문, 여의도 등 서울 주요 업무지구로의 이동이 편리합니다.

다만, 상권 자체가 대형 상업시설보다는 주거 편의시설 위주로 형성되어 있다는 점을 감안해야 합니다. 주변 검색 결과 보고서 작성 시점 기준 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 의한 규제가 다수 존재합니다. 이는 향후 건물을 신축하거나 재건축할 때 고도 제한 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있다는 것을 의미합니다.

둘째, 소유자 및 채무자가 망자(사망)인 관계로, 절차 진행상 상속인 특정 및 상속 관련 서류 제출 등에 따라 경매 종결까지 시간이 예상보다 지연될 가능성이 있습니다.

셋째, 임차인의 대항력은 포기되었으나, 점유하고 있는 임차인(또는 주택도시보증공사)에 대한 명도 절차는 낙찰자가 진행해야 하는 부분이므로, 명도 협상 과정은 필요합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 건은 서울 강서구 내발산동의 양호한 입지(5호선 우장산역 인근)에 위치한 2011년식 다세대주택입니다. 권리분석상 가장 큰 장점은 임차인 및 주택임차권 승계인의 **대항력 포기 조건 매각**이라는 점입니다. 이는 통상적인 경매 물건에 비해 낙찰자가 보증금 인수에 대한 부담 없이 접근할 수 있게 해주는 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 공항 관련 규제로 인한 건축 제한 가능성은 잠재적 리스크로 인지해야 합니다.

투자 포인트:

1. **확실한 권리관계:** 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없어 권리분석상의 안정성이 매우 높습니다.

2. **준수한 입지:** 지하철 5호선 우장산역 접근성이 양호하며, 주거 환경이 안정적인 지역에 위치합니다.

3. **실사용 면적:** 전용면적 외 제시외면적 7.80㎡ (약 2.36평)이 포함되어 실사용 면적(37.73㎡, 약 11.41평)이 확보되어 있습니다.

4. **소액 투자 및 시세 차익:** 비교적 소형 평형의 다세대주택으로, 향후 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계